香河经纬家具项目策划方案.pptxVIP

香河经纬家具城项目营销策划方案;目录：;目录：;香河家具城市场概况;2020;绣水街;经纬;楼层;楼层;楼层;楼层;红星美凯龙;金钥匙家居品牌CBD;鑫亿隆家居文化广场;序号;香河家具城市场状况总结：;重点案例之一：香江全球家居CBD;香江全球家居CBD ;楼层;年;一、物业增值收益估算? 参照房地产评估规则，按6.5%折现率反推，估算本案第十年物业增值收益：1、当十年后项目租金达到当前香河家具卖场160元/㎡?月的水平，则项目单位平米市值：160×12÷6.5%=29500元/㎡。即本项目60㎡物业市值为177万元，按目前购买成本42万计，该商铺增值收益约为135万元。? 2、当十年后项目租金达到北京家具主流卖场280元/㎡?月的水平，则项目单位平米市值：280×12÷6.5%=51700元/㎡。即本项目60㎡物业市值为310万元，按目前购买成本42万计，该商铺增值收益约为268万元。 二、十年总收益估算?十年总收益=租赁收益+增值收益+物业原值。 44.35+177＝221.35 即项目十年总收益预估为221.35——354.35万元， 相比21万元首付款而言：十年总收益率高达1054%——1687%！?;目前地理位置过于偏僻，是销售中的核心劣势； 租金达不到销售承诺，定价偏高； 一期滞销以后，以最高18%的高佣金换取销量，相当于价格打82折； 合同约定返租１０年，但只负责前三、四年返租8%，且从总价中扣除，三、四年以后以实际租金返客户。 二期目前滞销。;重点案例之二：亚太城;亚太城商铺;亚太城一期临街商铺户型配比：;;集群式商铺（布艺大楼）平面图：　;集群式商铺（布艺大楼）户型配比;市场功能定位为家具材料市场，但香河现有家具材料市场足以满足现有市场需求，家具材料市场并未像家具市场一样繁荣。 项目距离目前成熟的家具大道秀水街约两公里，地段偏僻不能与家具城的繁荣市场紧密联系。 一期以25元/月/平米价格包租返租二年，但招商困难，返租期过后租金下滑，一期目前大量空置，商户开业不到40%，严重影响投资客及商户对二期信心。 一层展示空间小，户型结构实用性低。 商务配套、市政配套、公共交通配套不成熟。;重点案例之三：香城壹号;楼层;　;地理位置优越，是销售中的核心优势； 合同承诺12.5年回本，超出8%部分分成； 承诺5年原价回购，12.5年三倍回购，以期增强投资者信心，潜藏较大风险。 目前销售情况欠佳；;;;目录：;哪些客户会投资我们的商铺？;客群主要来自香河本地，自营客户占40%，投资客占60%，其中业内投资客占绝大多数，客群来源以香河本地为主，少量广东、福建、浙江、内蒙、山东客户 ;香江CBD受限于地理位置局限，不被香河本地人认可，购买客群以京津唐山客群为主，纯投资客占主导，比例约为90%。;香城壹号投资客户占80%，由于地理位置优势受到香河本地人青睐。;来自香河、广东、浙江、福建、东北、内蒙家具经营或相关行业;投资者关注点;目录：;项目产品建议;经纬家具城二期技术指标：;一期首层平面图：主力户型200-300平米;一期二层平面图：主力户型200-300平米;二期户型建议：主力户型按照一期首层西北角户型面积段;一层大堂中庭通道周边设置20套275平米左右大户型;;目录：;一、租金反算法：;按十二年收回成本计算均价：;租金反算法结论：;二、市场比较法：;　;楼层 ;市场比较法结论：;三、租金+投资回报率计算法：;租金+投资回报率计算法：;租金+投资回报率计算法：;租金+投资回报率计算??：;总量250000平米，均价18000元/平米,返三年后13680元/平米，12.5年年返8%计算：;实际租金状况预期：;价格策略思考;本案返租方式定价策略思考：;取消12.5年返租； 改成三年返租，总价中扣除； 三年后租金随行就市。;租金+投资回报率计算法：;租金+投资回报率计算法：;　;均价11160，返租三年均价8482，三年后租金随行就市，开发商收取10%管理费形式优点：; 销售均价：11160元/㎡ 返租后均价：8482元/㎡ ;;;目录：;谢谢聆听!