【万科定位报告模板】官渡区五腊房地产项目定位报告.pptVIP

2.4典型竞品 万科魅力之城总开发规模174万㎡，预计2013年8月开盘，将推售75-119㎡的2房和3房，均价约6800元/㎡，总套数约1326套 组团 产品线 面积（㎡） 户型 总套数 配比 均价 （元/㎡） 总价段 （万元） 1/3号地块 首置 75 2房1卫 298 22% 6800 51 89 3房1卫 520 39% 60.52 首改 105 276 21% 71.4 119 3房2卫 232 17% 80.92 总计 - - 1326 100% - 1# 3# 规模 总建筑面积 233万㎡ 计容建面 总计174.4212万㎡ 住宅：125.7万㎡ 商业：40.5万㎡ 车位：1.5万㎡ 容积率 4.1 */54 2.4典型竞品 云岭盛世佳园、官房云秀康园和中旺五腊村改造项目是该区域下半年预新推项目，总开发量约为496万㎡，普通住宅均价6600-8100元/㎡不等 1 2 4 4 5 6 7 8 9 10 11 12 3 1.云岭盛世佳园；2.云秀康园；3.中旺五腊村改造项目；4.泛亚国际13年新推住宅地块 待售 5.云南省博物馆；6.云南省大剧院 配套 7.琥珀俊园；8.俊福花城 政策房 9.滇池ONE；10.新亚洲体育城；11.格拉斯香水小镇；12.泛亚国际 在售 云岭·盛世佳园 指标 用地6.86万㎡，建面14.75万㎡，容积率1.449，限高24m，7-8层多层 进度 住宅封顶，商业地上4层 销售 项目口径：5月底营销中心开放，6月底7月初入市。 预计价格 楼面地价1214元/㎡，建安约4200元/㎡，契税18%约为1350元/㎡，按20%利润，售价至少8100元/㎡ 官房·云秀康园 指标 用地43.88万㎡，建面49.06万㎡，容积率1.12，12层小高+6层洋房+4层叠拼 进度 一期桩基施工 销售 公司口径：已完成第一轮内部销售及团购，目前售楼部进入装修阶段，6月入市，88㎡均价6580元/㎡，105㎡均价6780元/㎡，120㎡均价7080元/㎡，叠拼10300元/㎡ 中旺·五腊村改造 指标 用地123.41万㎡，建面472.58万㎡，容积率3.83 进度 住宅地上4层，商办桩基 销售 公司口径：已组建10人销售团队，目前项目部办公，进行前期市场调研和拓客，预计8月入市 预计价格 楼面地价1792元/㎡，建安约3300元/㎡，契约18%约为1300元/㎡，，按20%利润计算，售价至少6600元/㎡ */54 2.4竞品总结 片区市场容量大，12年全市占比约14%；整体去化以65万内两房和105万内三房为主； 海伦国际因毗邻世纪城商圈、优质展示区、配套齐全和高性价比去化最佳； 泛亚国际因户型缺陷、临近竞品客户分流严重和商贸城居住环境欠佳而去化最差。 典型项目 推售/销售套数 去化率 周期 阶段 海伦国际 2266/2102 92.76% 4月-12月 在售 泛亚国际 2192/1028 46.89% 6月-12月 在售 格拉斯小镇 658/346 52.58% 3月-12月 尾盘 新亚洲欢乐城 953/650 68.21% 1月-12月 尾盘 星宇园 1995/1394 69.87% 1月-12月 尾盘 樱花语 2081/1513 72.71% 1月-12月 尾盘 最差：泛亚 最佳：海伦 整体：尚可 毗邻世纪城成熟商圈，专业市场和旧社区环绕 优质展示区、教育配套全，价格低，性价比高 总体去化93%，88-124㎡去化最好，133㎡以上户型因总价段过高去化较慢 市场容量约100万㎡，近1万套，容量大 典型首置首改类区域，价格承受上限105万 80㎡以下两房、100-110㎡三房去化最佳，120-130㎡三房其次，140-160㎡四房较差 螺狮湾商贸城配套住宅，便利与环境噪杂共存 总体去化47%，110-120㎡去化最好，80㎡以下户型设计有缺陷，130㎡以上户型总价偏高，去化均不好 欢乐城、格拉斯和星宇园客户分流严重 */54 2.4竞品总结 畅销户型：首置类主要是65万之内的2房，首改类主要是105万之内的3房，再改类主要是120万之内的4房；在满足上述总价条件的基础上，各产品线滞销多因户型缺陷所致。 首置 面积段 （平米） 户型 推出套数 销售套数 销售率 成交均价 （元/㎡） 总价区间 （万元） 典型楼盘 旺销 产品 61-79 2房 305 265 86.89% 8700 53-64 银海樱花语 88 2房 126 123 97.62 7190 63.2 海伦国际 滞销 产品 70-75 2房 292 159 54.45% 7100 49-52 泛亚国际 首改 面积段 （平米） 户型 推出套数 销售套数 销售率 成交均价 （元/㎡） 总价区间 （万元） 典型楼盘 旺销 产品 100-104 3房 2