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第五章 房地产交易法律制度 第一节 房地产交易概述 一、房地产交易的概念及形式 房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称。 房地产交易依其标的性质可分为地产交易和房产交易两类。 1．地产交易。限于城镇国有土地使用权的出让、转让、抵押等形式。国家通过土地有偿出让及行政划拨两种方式向房地产流通领域提供国有土地使用权。 2．房产交易。形式主要有买卖、租赁、抵押、交换、典当、信托等方式。 《城市房地产管理法》第三十二条　房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 第一节 房地产交易概述 二、房地产交易的特性及原则 （一）特性 1．标的物位置固定性。 2．标的物自身具有无法改变的天然矛盾性。 3．房地产交易标的额大、专业性强。 《城市房地产管理法》第三十四条　国家实行房地产价格评估制度。 房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。 4．房地产市场在整体上是供给稀缺的市场。 第一节 房地产交易概述 5．房地产交易中土地使用权出让行为所设定的权利义务具有承接性。 《城市房地产管理法》第四十三条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 第四十四条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 第一节 房地产交易概述 （二）原则： 1． “及时登记原则” 2．房地一体原则 3．房地产交易价格由国家实施管理，具体内容：国家定期公布基准地价、标定地价和房屋重置价格作为房地产基础价格；国家实行房地产价格评估制度，实行房地产成交价格申报制度。 4．土地出让合同设定的权利、义务随土地使用权同时转移原则。 5．效益不可损原则。 第一节 房地产交易概述 三、房地产市场 房地产市场的概念有广义与狭义之分。广义上房地产市场是房地产商品流通全过程中各种交换关系的总和，具体包括房屋所有权的买卖、租赁、抵押、典当、交换等活动；土地使用权的有偿出让、转让、出租等活动，以及中间商、代理商、金融信用、广告信息等中介服务活动。狭义的房地产交易市场指固定的房地产交易所。 房地产市场在内部结构上可分为三级市场。一级市场是土地使用权投入市场，也称土地使用权出让市场。房地产二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营市场。三级市场即房地产投入使用之后的交易市场，表现为房地产使用者之间的交易，因其目的主要为调剂房产的需求，故又称为房地产调剂市场。 这三个市场，一级市场是基础市场，是二级市场与三级市场的导向市场。目前，我国房地产交易市场的策略是垄断一级市场，放开搞活二、三级市场。 第一节 房地产交易概述 四、房地产交易所及房地产交易管理机构 （一）房地产交易所 房地产交易所是狭义上的房地产交易市场，是进行房地产交易的固定场所。 房地产交易所的活动特点： 1．交易场所固定化。 2．交易活动公开化。 3．服务内容力求全面化。 4．经营与管理兼顾化。 第一节 房地产交易概述 房地产交易所的职责： 1. 为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务； 2. 开展房地产价值、价格评估； 3. 提供有关房地产的法律、政策咨询，接受有关房地产交易和经营管理的委托代理业务； 4. 对房地产经营交易进行指导和监督，调控市场价格，查处违法行为； 5. 办理房地产交易登记、监证及权属转移手续。 第一节 房地产交易概述 （二）房地产管理机关 我国的管理主体是建设行政主管部门和土地管理部门以及各级政府价格主管部门，具体而言是：（1）国家住房和城乡建设部、国家国土资源管理部、国务院价格主管部门主管全国范围的房地产交易；（2）县级以上地方人民政府的房管部门、土地管理部门以及价格主管部门管理本行政区域内的房地产交易。管理对象是房地产交易中涉及的各种要素。包括：土地使用权受让人、房地产开发企业、房地产三级市场双方当事人、房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等及其交易活动。 房地产交易管理的原则：统一领导、分级管理，宏观控制与微观放开相结合，依法管理三项原则。 第二节 房地产转让 一、房地产转让的概念 房地产是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式（如