《关于规范业主大会物业管理招标工作指导意见征求意见稿》.doc

PAGE \* MERGEFORMAT 2 关于规范业主大会物业管理 招标工作的指导意见 （征求意见稿） 各区住建(房产)局、各街道办事处（乡镇人民政府）、各社区居（村）民委员会： 为加强对本市业主自治活动的指导、协助与监督，规范业主大会选聘物业服务企业活动，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《 HYPERLINK "javascript:SLC(46976,0)" 江苏省物业管理条例》的规定，参照《 HYPERLINK "javascript:SLC0)" 中华人民共和国招标投标法》、《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》的规定，鼓励、提倡业主大会通过公开招投标形式选择物业服务企业，现就规范我市业主大会物业管理招标工作提出如下意见： 一、总体要求 选聘物业服务企业的方式直接关系到广大业主的切身利益和小区的公共秩序。为保证业主大会选聘物业服务企业工作顺利开展，有效减少选聘过程中矛盾纠纷，维护市场正常竞争秩序，辖区主管部门和街道应加强指导、监督，引导、鼓励和提倡业主大会通过公开招投标方式，选聘出有实力、讲信用、重品质的物业服务企业。 二、招标流程 （一）招标准备 1.准备招标前，业主委员会应向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会报备。街道、社区应派专人对招标活动进行指导。 2.业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定以下招标事项： （1）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标； （2）确定采取公开招标或邀请招标方式； （3）授权评标委员会直接确定中标人，或委托评标委员会推荐出中标候选人名单，供招标人确定； （4）物业服务合同（草案）； （5）招标文件。 决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 3.业主委员会按以下程序召开业主大会： （1）公告前述业主大会会议提案，并书面征集修改建议，公告期不少于7日。 业主在征集期内提交建议，建议内容应符合议事规则约定的议事范围，应包括修改建议、理由和实名落款。 （2）业主委员会综合征集到的书面建议，向提议业主书面反馈采纳或不采纳建议的理由，并接受业主质询。 （3）业主委员会完成提案意见征集和调整修改后，将会议通知送达全体业主，同时在物业管理区域的显著位置公告。送达和公告的内容应包括会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、会议议题、表决票回收起止日期等，公告期不少于15日。 （4）完成会议表决票回收和结果统计后，将结果送达全体业主。公示表决统计结果和表决清单，表决清单内容应包括参加表决的业主房号、表决权数和表决意见。公示期不少于7日。 4.业主委员会应将业主大会决议书面告知物业服务企业、物业所在地的区物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和社区居（村）民委员会。 （二）文件准备 提倡业主大会聘请物业评估机构、招标代理机构等第三方顾问机构，根据物业项目情况和业主服务消费需求，科学测算物业服务成本，指导和协助业主委员会编制招标文件和物业服务合同（草案）。 1.招标文件准备 招标文件应当根据招标项目的特点和需要编制，包括以下内容： （1）招标人及招标项目简介； （2）对投标人及投标书的要求； （3）评标方法和标准； （4）物业服务合同（草案）的主要条款（包括服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、违约责任等）； （5）物业服务合同的签订说明； （6）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。 招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的，投标人应当缴纳；投标保证金应在招标人与中标人签订合同后5个工作日内退还投标人。 2. 服务合同准备 市物业管理行政主管部门提供招标文件和物业服务合同（草案）的示范文本。区物业管理行政主管部门引导业主大会在物业服务合同（草案）中约定履约保证金。物业服务企业违反合同约定的，如不依法依约退出物业服务项目并移交相关资料及设施设备，或出现严重服务质量问题等行为的，可以按照约定扣罚履约保证金。履约保证金纳入小区维修资金共有账户监管。物业服务合同（草案）示范文本中应对履约保证金作出使用约定。 （三）组织招标 1.招标主体 业主大会招标选聘物业服务企业的，业主大会是物业管理招标人。物业管理招标由招标人依法组织实施。业主大会可以授权业主委员会组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。 　　2.招标形式 招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在南京物业网（）上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址、联系方式，招标项目的基本情况、招标投标活动时间安排以及获取招标文件、物业服务合同（草案）的办法等事项。 3.资格预审 招标人实行对投标申请人资格预审的，应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件、资格预审办法，作为对投标申请人