第二章--资产评估基本方法.pptxVIP

第二章 资产评估基本方法;第二章 资产评估基本方法;我国评估事务所、从业人员、评估师现状;Patent;第三章 资产评估基本方法;第一节 市场法;第一节 市场法;9;市场法的主要可比因素; 四、市场法的具体评估方法 直接比较法: 利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。 被评估资产价值＝参照物的成交价格× （评估对象A特征÷参照物A特征） 直接比较法直观简单、便于操作，但对参照物可比性要求高。 直接比较法主要包括现行市价法、市价折扣法、功能类比法、价格指数法和成新率价格法等，但不限于以上方法。 ;四、市场法的评估方法;;某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2012年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2012年8月。经分析待估资产快速脱手的价格将低于正常价格的30％。 分析：①市场上有交易案例――选择市场法评估；②交易资产与待估设备可比性达到相同程度――采用直接比较法；③待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上――采用市价折扣法，通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。 待估资产的评估值为：365.2×(1—30％)＝255.64（万元） ;某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2013年2月1日。评估人员收集的信息：①从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。②将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。③发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。 解：分析：①由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估；②交易资产与待估设备可比性达到相同程度――采用直接比较法；③待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上――可采用功能价值类比法来估算该资产的价值。 评估值＝160×（150÷210）＝114.29(万元) ;; 四、市场法的具体评估方法 类比调整法： 该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。 是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法，其计算公式为： 被资产评估价值＝参照物售价＋功能差异值＋时间差异值 ＋… ＋交易情况差异值 被评估资产价值＝参照物售价×功能差异修正系数×… ×时间差异修正系数;[例]某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：;参照物 ;第一节 市场法;;;第一节 市场法;;Facebook知多少 　　●创始人：马克·扎克伯格(28岁)、爱德华多·萨维林(30岁)、达斯汀·莫斯科维茨(28岁)、克里斯·休斯(29岁) 　　●创建日期：2004年2月4日 　　●主要业务：提供社交网络相关服务 　　●广告类型：横幅、定向营销、休闲游戏 　　●雇员数量：3200人 　　●用户数量：9.01亿 　　●“赞”和评论：每天27亿次 　　●图片上传数：每天2.5亿张 　　●支持语言：70种 　　●用户分布：八成用户在美国以外 　　●接入网站数：700万个;;第二节 收益法;28;第二节 收益法;（二）基本参数 1. 收益额： 是指投资人投入资本后，在资产正常经营运用情况下预期获取的归资产所有者主体的投资回报额。 收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额。 收益额必须是由被估资产继续使用所带来的，而不是由其他资产带来的，剥离其他资产的预期收益。 用于资产评估的收益额是资产的客观收益；而不一定是资产的实际收益。剔除不正常的、内部关联性的非市场收益。 形式：纯收益、税后净利润，净现金流量，息前净利润 ;收益额的测算： 以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。 （1）时间序列法 适宜预期收益趋势明显的情况：回归分析;;（二）基本参数;第二节 收益法; 四、收益法中的主要技术方法 收益法中常用符号的定义： P： 评估值(V)；