8第八章成本法.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 【例8-2】某旧住宅，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的外部折旧为7万元。试求该旧住宅的折旧总额和现值。 【解】由题意： 该旧住宅的折旧总额 = 3+8+7 = 18（万元） 该旧住宅的现值=重置价格-折旧=40-18=22（万元） * * 1.年限法：把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。在估价中应用最多的是平均年限法。 年折旧率 =（1-预计净残值率）/ 折旧年限 年折旧额 = 固定资产原值×年折旧率 年折旧额的计算公式为： Di = D = (C - S) / N = C ( 1- R ) / N 建筑物现值的计算公式为： V = C - D×t = C - ( C - S )( t / N ) = C [ 1- ( 1 - R )( t / N )] 式中：V —建筑物的现值； Di —第i年的折旧额； C —建筑物的重新购建价格； S —预计的建筑物净残值，简称残值； N —折旧年限，建筑物的经济寿命； R —净残值率； t —建筑物的有效年龄 建筑物的经过年数分为实际年龄和有效年龄。实际年龄是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历年数。有效年龄是建筑物在估价时点按其状况与效用所显示的年数。实际年龄可能短于也可能长于有效年龄。 在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。 四、建筑物折旧 基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例 （三）建筑物折旧的计算方法 成本法 * * 【例8-3】某建筑物的建筑面积100 m2，经过年数10年，单位建筑面积的重置价格500元／m2，经济寿命30年，残值率5％，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并估计其现值。 【解】已知 C = 500×100 = 50000（元） R = 5％；N = 30年；t = 10年 则：年折旧额Di = C( 1 - R ) / N =[50000×(1-5%)]/30 = 1583元 折旧总额D = 1583 ×10 = 15830元 建筑物现值V = 50000 – 15830 = 34170元 * * 2．成新折扣法：通过估价人员对待估建筑物的结构、装修、设备等完好情况进行实地观察，并判断由物理、功能和经济因素等引起的各类价值的减损情况，予以统计，判断建筑物总的折旧程度或成新度。 实务中 四、建筑物折旧 基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例 成本法 * * 3．市场提取法：利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法 建筑物折旧＝土地重新购建价格+建筑物重新购建价格－旧的房地产价值＝建筑物重新购建价格－（旧的房地产价值－土地重新购建价格）＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧后价值 总折旧率＝建筑物折旧÷建筑物重新购建价格年平均折旧率＝总折旧率÷建筑物年龄 实务中 四、建筑物折旧 基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例 成本法 * * 4．分解法：先把建筑物折旧分成三种类型的折旧，分别进行测算，再相加来求取建筑物折旧的方法。 建筑物折旧总额＝物质折旧+功能折旧+外部折旧  四、建筑物折旧 基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例 成本法 * * 【例8-4】某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为零，试计算其折旧总额。 【解】折旧总额的计算分为以下几个部分： （1）可修复部分的折旧额： 门窗等损坏的折旧额 = 2（万元） （2）短寿命项目的折旧额： 装修的折旧额 = 30 ×（1/ 5 ）×3 = 18（万元） 设备的折旧率 = 60 ×（1/ 15）×10 = 40（万元） （3）长寿命项目的折旧额： =(180–2–30 -