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浅析房产登记机关的审查标准与审查义务 (―)审查标准的追求目标 1、实质审查与形式审查房产登记审查是房产物权登记制度的核 心内容之一。登记审查不仅是登记机关的权力，同时也是登记机关的 义务，通过登记审查制度以实现用国家公权力方法完成房产物权变动 法定公示，维护房产交易的安全和效率。采用不同的登一记审查标准. 对登记的公信力、登记的效率和准确性以及登记错误的责任承担都有 极“3 ,刘武元著：《房地产交易法律问题研究》，法律出版社2001年 版，第34页。其重要的影响。 世界其他各现行房地产 世界其他各 现行房地产(房地合一)登记的审查标准有两种。即 实质审查和形式审查两种标准。然而，对于何谓形式审查，何谓实质 审查，也存在争论，有的从登记审查的范围界定，有的从调查权限上 界定，国外也没有明确的立法标准。在此以审查权限为区分标准，所 谓实质审查，是指登记机关不仅应当对当事人提交的申请材料进行形 式要件的审查?而且应当负责审查申请材料内容的真伪，甚至在特殊 情况下对法律关系的真实性也要进行审查，登记官员有权对不动产物 权的原因关系进行审查的。为实质审查，反之则为形式审查「，尽管 对何谓形式审查和实质审查的认识没有统一，但我们可以得到共识的 是:实质审查更能够确保登记与真实权利一致，有利于减少登记错误, 提高登记的公信力。但实质审查必然要求登记机关对每一项登记事项都要进行全面详细的审查，必要时还要进行实地调查或合法性审查, 在目前交易关系日益发达的情况下，登记审查任务将非常艰巨?势必 影响到登记的效率。形式审查最大的优点就是登记的效率高，但其缺 点是登记错误可能会比较多。 因此，房产登记采用何种审查标准，取决于房产登记公信效力 的程度以及登记机关在保证登记效率与准确性方面的作用等多项综 合因素。 2、确保登记准确与效率，保障交易秩序从各国立法来看，登记 机关对房地产登记的审查标准与采用登记对抗主义还是登记生效主 义并无必然的联系，但在采用登记生效主义模式的国家更强调登记的 准确性以提高登记的公信力。如法国，房地产登记采用登记对抗主义, 其登记审查主是形式审查。而采登记生效主义的德国，其房地产登记 审查也主要是形式审查，瑞士则采用实质审查。采用形式审查，并不 表明德国的房产登记在准确性方面比瑞士要求低。德国以其物权行为 无因性理论和严格的登记程序来克服形式审查的弊端，并且在登记官 吏有疑问或者在进行土地所有权转让等特定不动产交易时，除了审查 登记同意外，登记官员还要审查物权合意，已经突破了形式审查，而 迈向实质审查肿51尽管不同国家登记机关的登记审查标准并不相同, 但都以登记的效率和公信全人大常委会法制工作委员会民法室 但都以登记的效率和公信全 人大常委会法制工作委员会民法室 编：《V中华人民共和国物权法）条文说明、立法理由及相关规定》，北 京大学出版社2007年版，第20页。 M51吴兆祥：《论不动产物权登记机构的审查义务及其责任》, 载《人民司法》2007年第4期，第12页。力作为登记制度的两大目 标。实质审查与形式审查，更多的是在于如何认识两个审查标准在实 现登记上述两大目标的作用程度。 其实，制度的目标是通过整个制度的有机设计以求得制度目标 的最终实现，而整个制度的各个环节所承载的功能并不完全一样。比 如，在法国，尽管实行形式审查，但同样也积极采取措施确保其房地 产登记的准确性。法国通过登一记前公证制度，提前对房地交易是否 真实和合法进行了审查。这时登记机关再进行形式上的审查一主要看 是否经过公证，在一定程度上也保证了登记的权利与真实权利的一 致。再如，德国也实行形式审查，但为保证登记的准确，除在特定情 形下登记机关可以突破形式审查而进行实质审查外，德国还对房地产 物权交易采用强制公证的方法，提前对不动产交易的真实、合法性进 行审查，这可以大大弥补形式审查在维护登记公信力方面的不足。然 而，尽管瑞士采用了实质审查模式，但对登记的审查义务也并非完全 信赖于登记机关，在立足于维护登记的公信力的同时，通过配套制度 设计来提高登记的效率，其方法也是引入强制公证的程序作为房地产 登记的前置程序，正是由于公证程序的引入，瑞士登记机关的实质审 查一般成为“窗口审查”，很少实际调查，大大提高了登记审查的效率。 HYPERLINK 职称论文发表 因此，不论采用实质审查还是形式审查，设计整个登记制度时 都追求着确保登记的准确和效率，保障交易秩序的目标。 （二）我国房产登记机关的审查标准《物权法》第12条规定:“登 记机构应当履行下列职责:（一）查验申请人提供的权属证明和其他必 要材料;（二）就有关登记事项询问申请人;（三）如实、及时登记有关事 项;（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情 况需要进一步证明的，登记机构可