2015最强、最细致的住宅户型研究.docx

精品文档，知识共享！ 2015最强、最细致的住宅户型研究 一、房地产定位 ■　项目定位 ■　产品定位 ■　客户定位 三者相辅相成 二、住宅产品分类 （一）、按层数分： 低层：1-3层；别墅类； 多层：4-6层；洋房及多层； 中高层：7-9层，普通小高层、花园洋房； 高层：10层-100米，普通高层类中的空中花园、公寓、酒店式公寓； 超高层：100米以上，高层住宅。 （二）、按照品质及价位分： 低档型：户型面积较小的经济户型一般在70-90平米，如：还迁房、保障房、经济适用房； 特点：满足日常使用需要。 中档型：面积适中的改善型住宅，三居、四居户型； 特点：满足日常使用需要，更强化户型亮点。 高档型：面积较大同时相对价格较高的豪华住宅，如：高端洋房、别墅； 特点：需要主题及个性。 三、住宅得房率 得房率=是指可供住户支配的面积（套内建筑面积）/每户建筑面积（销售面积） 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积 销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积?+分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。 公摊面积=本幢楼所有公摊面积（含所有交通和外墙中线以外的面积、一层门厅面积、顶层楼梯出屋面的面积、还有其他和住宅有关的设备用房、管井的面积等面积。）/本楼所有套内面积总和x本住宅的套内面积 什么类型的户型得房率高？ 得房率一般比值： ---高层：75-78% ---小高层：80-85% ---多层：88-92% 若： A套套内建筑面积：90平方米 B套套内建筑面积：110平方米 公摊面积：40平方米 则： A套： 公摊面积：18平方米 总建筑面积：108平方米 得房率：83.3% B套： 公摊面积：22平方米 总建筑面积：132平方米 得房率：83.3% 四、居室的功能和分区 住宅的“八大”使用功能 ---起居、就餐、厨卫、就寝； ---储藏、工作、学习、休闲。 住宅的“三类”空间 ---公共空间：起居室、餐厅、阳台； ---私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧卫生间； ---服务空间：厨房、公共卫生间、工人房、储藏室、工作阳台。 五、市场中对户型的关注点 ◆主卧室：私密性、舒适、面积合理、采光 ◆卫生间：便利性、隐蔽性、通风 ◆厨房：宽敞实用、有服务阳台 ◆客厅：方正好用（面积、采光、家具布置等） ◆餐厅：相对独立、通风、采光 ◆次卧室：私密性、面积合理、能兼并做书房、客房 ◆阳台：生活性阳台的实用，观赏阳台的休闲性 注：可以根据人们的居习惯、市场需求相应调整。 六、优质户型的条件 （一）户型设计的原则： 建筑设计中户型设计最基本的三个原则： 实用、经济、美观！ 展开来看也可以扩展为五个设计原则： 实用性、安全性、经济性、灵活性、艺术性！ 以上五点是评价户型好坏的通则，贯穿于地产开发、销售和使用的全过程。 （二）户型设计的原则： 1．动静分开 2．干湿分开 3．公私分区 4．通透良好 5．动线合理 6．尺寸合理 （1）基本概念：开间—进深 首先讲两个概念：开间、进深 ·习惯上，我们把房间的主采光面称为开间（面宽），已其垂直的称为进深。 ·根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的常采用参数有：2.1米、2.4米、2.7米、3米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米。 ·一般意思上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理。 ·进深、开间之比介于1 : 1.5之间较好。 进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，尤其是北方地区。 ▼能做到采光通风与保温两者间的平衡=比较方正的户型 红色箭头-开间?；蓝色箭头-进深 （2）评价户型的六条件 1、动静分区 动区：客厅、餐厅、厨房、次卫等。 --在动区人们活动较频繁的区域，应该靠进入门设置，尤其是厨房; 静区：卧室、书房、主卫等。 --在静区主要供居住者休息，相对比较安静，应当尽量布置在户型内侧。 动与静之间 设置卫生间方便使用；另外需要保证室内交通线的便捷。 动静分离，一方面使会客、娱乐或进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息和学习的人，减少相互之间的干扰。 ▼动静分区合理户型： （卧室布置较深，距离入户门较远） 红色-动区?；蓝色-静区 ▼动区不合理户型： 2、干湿分区 ·对于厨房、卫生间，湿气较重且容易产生脏污,尽量和卧室分离。 ·厨房是最主要的污染源，噪声、油烟油污、清洗污水等比较集中，因此厨房的布置要尽可能的靠近入户门，远离卧室、客厅； ·厨房与卫生间是住宅中水管的集中地，从施工成本、能源利用、热水器安装等角度考虑，厨房一般应和一个卫生间临近设置。 ▼卫生间干湿分区，厨房在入户门最近的位置： 3、公私分区-私密性设置 ·户型具有私密性的要求，能够适当保护居住者隐私。户