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“营改增”后房地产企业的税务筹划 　　【摘要】 营业税改征增值税后，房地产行业面临着政策上的机遇及挑战。房地产企业如何利用政策优惠做好税务筹划是当前面临的主要课题。本文从营业税改征增值税的背景研究开始，分析了营改增对房地产企业的税收影响，并对房地产企业税务筹划问题进行了深入研究，以期对房地产企业有所裨益。 　　【关键词】 营改增 房地产企业 税收筹划 　　一、营改增背景分析 　　随着我国经济的发展，营业税表现出许多弊端，不能抵扣、税率高、存在重复征税等问题，严重影响了服务业发展，营业税改征增值税成为发展必然。 　　2011年，经国务院研究同意，国家财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。上海交通运输业和部分现代服务业首先开展试点。自2012年8月1日起至年底，营改增试点城市扩展到10省市。到2013年8月1日，营改增在全国范围内施行。从2014年1月1日，铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，2014年6月1日，电信业纳入营改增试点范围。 　　截止到现在，国家营改增试点行业主要包括邮电服务业、交通运输业、信息技术服务、有幸动产租赁、文化创业产业等多个现代服务业，按照规划要求，“十二五”期间要完成“营改增”任务，预计今年年底对房地产行业完成营改增工作。 　　房地产行业涉及的面较广、关系较为复杂，房地产项目成本费用构成复杂，涉及的税收种类较多，房地产企业营改增一直没有试点，方案尚未出台，足见房地产行业营改增难度大，阻力之大。据普华永道对全国近20家大中型房地产企业进行的调查发现，超过90%的受访企业均表示了对税负上升的担忧，其中近40%的企业认为税负会明显上升。 　　房地产行业有其自身的特殊性，开发周期较长，主要资金来源于银行贷款，成本与收入周期间隔较长，在房地产企业试点营改增要科学处理好销项税额与进项税额不匹配的问题。 　　二、房地产企业营业税改征增值税面临的主要问题 　　一是税率问题，如果采用正常17%的税率，很多房地产开发企业认为税负较高，综合看来，要高于原营业税税率5%，据测算，房地产开发企业成本部分是不能取得增值税专用发票的，这就导致部分项目不能够抵扣。综合考虑成本、土地税费等问题，房地产企业可抵扣的项目不多，实际税率将达到6%～7%，远高于原来的5%的税率，增加了房地产企业的负担。二是房地产开发企业涉及的抵扣项目较多，需要分门别类详细计算，这也就增加了房地产开发企业的财务管理成本和会计核算成本。增值税对会计核算要求更高，因为增值税是价税分离的。这就需要财务人员要提高自身水平，及时学习新的改革方案，做好调整适应工作。三是房地产开发企业库存较多，营改增的衔接问题较为复杂。在国家宏观调控和市场自发调控下，房地产面临的形式较为严重，出台营改增方案，必然会增加房地产开发企业成本控制的难度。 　　与此同时，我们要看到房地产开发企业营改增，带来的不仅仅是税负的变化，对于房地产开发企业优化财务管理行为、探索新的经营模式、规范市场行为等都有着巨大的影响，有利于房地产开发企业的长远发展。具体分析，房地产开发企业和建筑承包企业在进行采购时，可以杜绝在原材料采购和接受劳务过程中缺乏发票的现象，在土地购置阶段拥有增值税发票，不仅可以降低企业成本，还有助于企业拿地更加透明化，降低拿地成本。 　　三、营改增对房地产企业税负的影响分析 　　1、建筑安装成本抵扣较为困难，房地产开发企业税负较高 　　建筑施工是房地产的上游企业，受营改增的影响会波及到房地产开发企业。主要是无法取得或者部分取得建筑行业的增值税发票，导致房地产开发企业税负较重。主要原因是建筑行业的部分劳务和原材料不能取得增值税发票，目前建筑材料一般由小工厂、杂货店、私人企业供应，劳务主要是由农民工承担，本身就没有什么进项税额，如果征收11%的增值税销项税额，这些小的微利企业税负高昂。国家又没有出台相应的抵扣标准，导致房地产开发企业可抵扣额较低。 　　2、土地出让金（土地成本）是否可以抵扣尚不明确 　　成本结构是决定房地产开发企业营改增税负高低的关键。房地产业在实施营业税改征增值税后，房地产开发企业的税收是增加还是减轻关键在于土地出让金即土地成本的抵扣问题。若土地购置费用可以抵扣，则解决了房企进项抵扣的主要问题。在房地产开发成本中，建筑安装成本、土地成本、财务费用相对较大。依据现行政策，土地成本不能抵扣，这就使那些高额拿地的房地产开发企业高额纳税，对于一线城市的房地产开发企业影响较大，三四线城市房地产土地成本占总成本的比重相对较低，实施营改增后，如果抵扣建筑成本，税负可能会比目前相对较低。从长远的角度分析，营改增对于房地产开发企业是减轻税负的，以降低税负为主要原则。当前，通过营改增的改革，可以使房地产开发企业放弃高价土地，转向低成本的土地，