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第二章 不动产价格 不动产价格的形成 不动产价格的特征 不动产价格的特征 决定不动产供给量的因素 不动产供求与价格之间的关系 例 子 一套建筑面积100m2、单价3000元／m2、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种： (1)要求在成交日期时一次付清。 (2)如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5％。 (3)从成交日期时起分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付10万元。(假定年折现率为5％) (4)约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。 (假定年折现率为5％) (5)以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来1年内以抵押贷款方式按月等额支付。 不动产价格的影响因素 分类一 一般因素：是指对房地产价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。主要包括：行政因素、人口因素、社会因素、心理因素、国际因素和经济因素等六大项。 区域因素：是指房地产所在地区的特性而影响房地产价格的因素。主要考虑房地产所在地区土地供求状况对房地产价格的影响作用，和城市土地利用功能分区内的房地产价格影响因素。 个别因素：是指具体房地产价格的影响因素。包括物理因素（位置、地质、地形和地势、宗地面积、土地形状等）和环境因素（噪音污染、空气污染、视觉印象和清洁程度等）。 不动产价格的影响因素 分类二 ①供求状况 ②自身条件：位置、肥力、地质、地形地势、形状、日照等 ③环境因素 ④人口因素：人口数量、素质、家庭规模 ⑤经济因素：经济发展、物价、居民收入 ⑥社会因素：政治安定状况、社会治安、房地产投机和城市化 ⑦行政因素 ⑧心理因素 ⑨国际因素 ⑩其他因素 不动产价格的影响因素 分类三 房地产自身因素 ＝区位因素+实物因素+权益因素 房地产外部因素 ＝人口因素+制度政策因素+经济因素+社会因素+国际因素+其他因素 房地产自身因素——区位因素 位置＝方位+距离+朝向、楼层 方位 大区域中的位置主要由风向、水流等原因决定，不同的自然、历史原因可形成不同特色的地域。 小区域中的位置如同一街道向阳和背阳面的不同。 距离 空间直线距离：是最简单、最基础的距离。 交通路线距离：是指通过道路等来连接的距离。 经济距离:是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交 通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。 朝向、楼层 房地产自身因素——区位因素 交通 新交通路线的开辟 交通管制：交通出入口、立交桥等 环境景观 大气环境 水文环境 声觉环境 视觉环境 卫生环境 人文环境 外部配套设施 房地产自身因素——实物因素 土地实物因素 面积 形状 地势 土壤及地基状况 宗地内基础设施完备程度和场地平整程度 建筑物实物因素 建筑规模 建筑结构 设备设施 装修装饰 层高或净高 空间布局 防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照 外观 完损程度 房地产自身因素——权益因素 权利状况 使用管制 相邻关系 房地产外部因素 人口因素 人口数量＝绝对数量+人口密度 人口素质 人口结构：如年龄结构、家庭结构 制度政策因素 房地产制度政策：如供地政策、价格政策 税收政策 金融政策 特殊政策 相关规划和计划 政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或者加大、加快房屋建设，以增加房地产供给，平抑房价 规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价 制定最高限价，规定房地产交易不得突破此价格 建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作 税收政策稳定或抑制房地产价格 金融政策稳定或抑制房地产价格 一般情况下是这样的，但对于短期内是否会导致房价升降还要看卖方市场和买方市场情况。卖方市场增加开发环节的税收，会通过涨价转移给购买者，因此房价上升，减少税收房价降低，主要转化为开发商的“超额利润”；买房市场，增加房地产开发环节的税收主要会使开发商通过降低开发利润而内部消化，难以使房地产价格上升，减少税收则会使房地产价格下降。 一般情况下是这样的，但对于短期内是否会导致房价升降还要看卖方市场和买方市场情况。卖方市场，增加卖方的税收可以通过涨价转移给购买者，导致房价上升，减少税收使卖方的收益增加，难以使房价下降；买房市场，增加卖方的税收则会降低卖方的收益而内部消化，难以使房地产价格上升，减少卖方的税收则会使房地产价格下降。 房地产外部因素 经济因素 经济发展 居民收入 物价 利率 汇率 社会因素 政治安定状况 社会治安状况 城市化率 房地产投机 房地产外部因素 国际因素 世界经济状况 国际竞争状况 政治对立状况 军事冲突状况 其他因素 行政隶属变更 心理