2011重庆商业地产项目——国兴天原项目定位112P.ppt

内容纲要  CONTENTS 一、发展机会分析 二、市场环境研究 三、项目环境解析 四、目标商户访谈分析 五、项目商业定位及发展方向 六、项目价值实现相关建议 项目解析—地块环境 地块东侧为嘉华大桥，距金源购物广场约1公里，但受周边开发成熟度影响，人流极少； 地块西侧为北国风光，总体量43万方，目前已有大量常驻人口； 地块南侧为北滨路，可享受嘉陵江景观及对岸重庆天地的建筑景观， 地块北侧紧邻建新西道路，可通往观音桥商圈，目前已通车； 西侧：北国风光 南侧：北国风光 东侧：北国风光 良好的滨江景观资源，为项目商业的发展提供了巨大优势。 项目地块 项目解析—地块位置及参数 项目整体指标 占地面积：359亩 总建筑面积：105万方 容积率 4.0 住宅面积：88万方 商业面积：4.8万方 西区商业面积：2.6万方 东区商业面积：1.3万 北区商业面积：0.5万 西区商业 东区商业 北区商业 项目解析—交通环境 紧邻畅通的北滨路，直通五座大桥,可以通向主城各个区域。 鸿恩寺板块初步成型的路网交通 已经通车的两趟公交线路，更加方面出行居住氛围已经初步形成。106（猫儿石—红旗河沟） 135（猫儿石—大都会） 即将开通的轻轨3号线，规划中的轻轨5号线。 本案 石门大桥 渝澳大桥 嘉陵江大桥 黄花园大桥 嘉华大桥 红岩村大桥 便捷的交通，为项目吸引目的性消费者提供了基础保障。 项目解析—人流动线 由于项目周边地产开发成熟度不高，常驻人口较少，极少有行人通过 北侧：北国风光的常驻人群由此前往观音桥商圈，前往滨江路较少； 西侧：目前该区域滨江路段并无商业，无法吸引消费者，多为车辆快速经过，极少有行人通过； 东侧：目前该区域滨江路段并无商业，无法吸引消费者，多为车辆快速经过，极少有行人通过； 但在未来项目建成后，项目常驻人群的人流会从东、西、北三个方向向地块中心区域汇聚，形成一定人气聚集度； 北国风光人流 未来内部人流 滨江路人流 项目优势 Strengths 项目解析_SWOT分析 区位优势：项目位于两江新区，是城市发展的热点； 地段优势：地处北滨路，据观音桥商圈不到2公里； 交通优势：紧邻畅通的北滨路，直通五座大桥,可以通向主城各个区域； 景观优势：具备良好的滨江景观资源优势； 项目劣势 Weakness 市场环境：项目所处区域周边房地产开发成熟度不高，商业氛围不足； 商家认可：北滨路目前商业价值为得到充分体现，需较长的市场培育时间； 人流到达：目前该区域人流量稀少，未形成稳定的流动消费群体； 市场机会：随着城市发展，项目面临商圈扩容及滨江商业带建设的双重机遇； 政府规划：北滨路将要打造成“重庆中央商务区第一经济带”，还将通过开发三大特色带，打造四大片区，成为重庆新的城市客厅 江北嘴CBD:江北嘴CBD的建设，将为北滨路区域带来前所未有的高段商务客群及大量消费需求； 项目机会 Opportunity 南滨路作为成熟的城市级滨江商业带，会分流大量的消费群体； 同时期在建、在售、在招商项目将会进一步压缩本项目的生存空间，增大招商、销售的压力； 项目威胁Threat 内容纲要  CONTENTS 一、发展机会分析 二、市场环境研究 三、项目环境解析 四、目标商户访谈分析 五、项目商业定位及发展方向 六、项目价值实现相关建议 为确保【国兴·天原厂】项目商业定位能够符合市场需求，商业规划及商铺结构符合商家经营要求，纬联商业针对滨江商业常见的餐饮、休闲、娱乐业态的部分商家进行了初步访谈 访谈目的： □了解客户对于北滨路现状及未来发展规划的认知程度 □了解客户对于项目商业的认可程度、进驻意向及对项目的建议； □了解客户选择拓展的相关标准及经济参数，为项目建筑设计提供参考依据； 调查方法：通过问卷对商家进行上门或电话访问 调查对象：重庆市及国内部分知名餐饮、休闲、娱乐商家 符合项目整体形象 具有一定品牌影响力 对滨江商业具备较高的接受程度 样本数量：截至12月30日，已完成访谈6组，其中餐饮3组，休闲1组，娱乐1组，零售1组； 对区域认知的反馈 Q1、您认为北滨路与南滨路，在发展商业方面各有哪些优、劣势？ 被访商户普遍认为 北滨路的商业氛围成熟度不高，与南滨路相比仍有较大差距； 目前北滨路商业业态单一，且形象档次无法与南滨路相比； 北滨路目前的人气聚集度无法与南滨路形成竞争； Q2、您认为北滨路未来的发展前景会如何？ 被访商户普遍认为 北滨路作为重庆的重要城市景观资源之一，滨江楼盘众多，未来消费人群，消费