广州市白云黄金围住宅项目定位报告.pptx

黄金围项目;项目区位：黄金围货运站位于白云区石井镇朝阳村黄金围路1号，广清高速旁，距离朝阳立交驾车7分钟，驾车40分钟可达珠江新城，驾车20分钟可达地铁3号线北延段嘉禾望岗站。周边以货运、物流产业为主，多村庄（暂无拆迁规划），无新建住宅楼盘，配套薄弱。 项目现状：黄金围货运站用地面积164728㎡，现主要做货运用途，建筑包括后勤楼、物流货仓办公及宿舍。;总体情况;全市 2014-2017 年季度新建商品房成交情况统计;广 州 市 2016 年 年 度（按 区 划 维 度）住宅成 交 面 积 分 布;2012-2016年白云区与中心六区商品住宅均价及涨幅对比;白云区 2014-2017 年季度商品住宅成交情况统计;新市板块 2014-2017 年季度住宅成交情况统计;罗冲围板块 2014-2017 年季度成交情况统计;石井板块 2014-2017 年季度成交情况统计;板块供应量逐年递减：近三年间白云区新建商品住宅市场的供应量逐年递减，尤其2016年总成交量是供应量的2.16倍，供求关系严重不平衡，可谓一房难求。 板块需求不断增长：10年间白云区增长了67万人，常住人口基数达244.19万人，超全市的1/6，庞大人口基数打来了庞大的板块需求； 板块价格认知提升：市场对白云区认知提升，稀缺湖山资源分布，配套成熟，白云新城几大豪宅拉高区域价值，。;户型面积;全市2016年年度（按面积段维度）成交面积分布情况统计;本项目竞品供应结构;本项目竞品成交房型统计;参考售价;在售项目;黄金围项目位于石井板块，板块以及区域参考项目极少，故选取距离项目地理距离较近的一二手在售项目作为参考，普遍售价在3万元左右； 考虑项目周边物流产业园聚集，在竞品参考中特选取受空港经济区辐射的“碧桂园空港国际”、“富力金港城”以及“雅居乐万科热橙”作为竞品参考； 保利华润紫云项目入市半年内由34500元/㎡均价上涨到42000元/㎡，2017年1-8月份仅成交28套，受“限签”“限价”等多重政策影响，目前价格回落到40000元/㎡以下。;去化速度;项目;客户分析;;特征项;竞品分析;建筑形态;保利华润紫云;三房户型89㎡;三房户型96㎡;三房户型106㎡;复式四房98㎡;复式四房102㎡;建筑形态;雅居乐万科热橙;三房户型85㎡;碧桂园空港国际;1室1厅1卫 42平米;3室2厅1卫 92平米;富力金港城;2房2厅1卫 ??83 平;三房两厅两卫 123平;顺丰翠园;顺丰翠园;产品优点： 功能分区清晰,，动静分布合理； 户型方正，实用率高； 双卫生间设计，满足居住需求； 双阳台设计，方便使用。 产品缺点： 东北向户型，通风采光欠佳。 ;产品优点： 功能分区清晰,，动静分布合理； 户型方正，实用率高； 超长型阳台连接卧室，景观开阳； 双阳台设计，方便使用； 大房大厅，居住舒适。;产品优点： 功能分区清晰,，动静分布合理； 户型方正，实用率高； 南北对流，通风采光较好； 双阳台设计，方便使用； 大房大厅，横厅设计。;;;名称;客户在哪里？ 客户需求是什么？ 项目应该打造什么样的产品？ 项目售价是多少？;项　目;优势∣劣势∣机会∣威胁;;白云湖;广州铁路职业技术学院;优势∣劣势∣机会∣威胁;优势∣劣势∣机会∣威胁;优势∣劣势∣机会∣威胁;项　目;;;客户素描 Customer Sketch;城市精英的黄金时代 白领|骨干|精英;项　目;城市精英的黄金时代;项　目;关键词 Keywords;项　目;户型配比方案;户型配比方案;商业部分配套;公建部分配套;产品类型;项　目;关键词 Keywords;项　目;在售;当期评估售价：20,370 元 / 平方米;类型;改　善 总价：440-570万 首付：50% 220-285万 240期月供：14400-18700元;项　目;去化速度 由于2017年政策和流动性因素导致去化速度大幅放缓 在趋势未有明显改善的前提下 建议按以下方式试算本项目去化速度：;项　目;住宅全盘预计成交均价： 37,675元/平方米 车位预计成交均价：20 万/个