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项目界定 产品解读 项 目 解 析 项目界定 项目是一个寓商务和商业于一体的城市综合体项目。 项目具备良好的商业、商务发展前景，但当前新城发展现状不具备价值兑现的条件。 产品解读 类别 产品 总面积 面积区间及数量 单层面积 总数（间） 层数 商业 30600㎡ 55 ㎡ —100㎡：95间 100㎡—200㎡：30间 200㎡—500㎡：5间 500㎡以上：5间 B1：2500㎡ 1层：8350㎡ 2层：8450㎡ 3层：7730㎡ 4层：6070㎡ 135间 5层 写字楼（主楼） 37100㎡ 300㎡：46间（加公摊） 270㎡：46间（加公摊） 240㎡：46间（加公摊） 1613㎡ 138间 23层 写字楼 （辅楼） 52400㎡ 28㎡：16间 46㎡：4间 83㎡：2间 1500㎡ 524间 25层 商业部分：以55—100 ㎡为主，100 ㎡以上商铺总价较高，销售存在一定难度。 写字楼部分：主楼以240 ㎡以上大户型为主，总价超过100万元，销售存在一定难度。 解 决 良 策 写字楼定位 客群定位及分类 昆明写字楼现状 周边项目调查 价格定位 核心售卖策略 项目推广策略 执行策略 商业定位 项目总体定位 项目总体定位 呈贡新城CBD中心的启幕者 作为呈贡新城商务商业的开拓者和引领者 ————开启呈贡新城商业商务的新纪元 ————全面迎接昆明市政府的搬迁入驻 ————加快新昆明国际化建设的进程 写字楼定位 呈贡新城CBD核心首席商务地标 项目所在的片区政府定位明确 项目位于片区的核心地理位置 项目周边路网发达市政交通设施齐全 呈贡新城首个商务项目 客群定位 客群定位：项目的客群以投资客和有较好的投资意识的二次置业者为主。 有较好发展前景但不具备价值兑现条件区域物业 当前呈贡区域物业购买客群 当前呈贡物业购买客群 投资客 单位认购 投资客 投资客、单位廉价认购 客群分类 机构 个人 办公： 1、有政府业务需求的办公机构 2、有当地客群需求的办公机构 3、对办公地点要求不高的办公机构 投资客 1、工作缘：在附近工作的投资客 2、地 缘：住在呈贡片区的投资客 3、血 缘：亲戚朋友在此居住或办公 写字楼销售需要解决的问题 价格定位 销售模式 怎么卖 名称 规模 （㎡） 单层面积 （㎡） 销售价格 （万元/㎡） 租金 （元/㎡/月） 停车位数量 （个） 车位租金 （元/个/月） 物业费 （元/㎡/月） 入住率 邦克大厦 —— —— —— 自用 200 350 —— 100% 志远大厦 62000 2400 持有 65 300 300 3.5 90% 云铜时代 70000 —— 13000 35 442 400 3.8 —— 熙城大厦 8000 1100 持有 35 260 250 3 100% 招商大厦 30000 1300 —— 38 —— —— —— 100% 中环金界 —— —— 8500 25 200 300 1.3 —— 海天大厦 17000 900 持有 25 40 —— 1.6 100% 建业大厦 27000 1000 —— 50 130 —— 2 100‰ 巨龙大厦 16800 800 —— 25 10 —— 2 —— 如意大厦 15600 700 —— 40-50 100-200 —— 2 100‰ 建设大厦 22000 1000 5600 35 22 150 2.1 90% 证券大厦 58000 2000 —— 40-45 80 —— 2 98% 摩尔大厦 15200 800 —— 40-45 400 —— 2 98% 春天映象 9600 400 —— 35-40 80 —— 2 98% 华尔顿 36680 1310 —— 48 30 450 100% 华尔贝 28000 1052 1.1万 25 60 300 1.5 95% 护国大厦 25000 1000 1.2万 30 30 500 3 97% 广发大厦 24000 1000 1万 30 —— —— 1.5 95% 信托A座 21000 600 1.2万 55 300 500 4 98% 信托B座 21000 600 1.3万 40 300 500 3 90% 顺城双塔 32000 1240 1.4万 58---68 1500 900 5.8—6.8 19% 财富中心 29000 1000 8000—1万 50---60 1000 350 3.8 100% 绿洲大厦 17400 600 无 60 200 300 3.6 95% 俊发中心 40000 1600 持有 100 300 550 10 50% 金领地商务 36000 1450 —— 55-75 约220 —— 2.5-3.5