上海绿庭休闲广场项目整体定位发展战略报告54页.ppt

总体发展战略与策略回顾 本次汇报需解决的部分深化内容 1、松江商务办公物业市场特征 现有办公市场客户描述 结 论： 1、目前在松江租赁写字楼的公司性质主要为服务性行业及建筑业，其中以建筑公司、金融服务类、贸易物流业、咨询服务类为主要客户； 2、新兴的网络、信息、广告行业多集中在街铺，目前租金成本较高； 3、满足客户需求的具有较佳形象的办公楼租金相当高，承租者压力较大； 4、目前市场存在一定量的在住宅区办公的私营企业主，已深感不便。 商住部分客户定位 开元项目竞争分析 2、 总体开发策略 户型与总体布局策略 3、 规划设计卖点建议 竖向布局示意 商务公寓设计建议 公共部分装修建议 配套设施建议 智能设施及物业管理建议 商业内街 “店中店”以内部商业街形式连贯 共享空间 交通节点设置大小不一的共享广场 共享广场可设置体验点，以集聚、引导人流 设置适合商家举办相关活动的场所 端头空间 端头空间作餐饮昭示性强 项目端部的餐饮布局，可使在此消费的顾客边饮食边欣赏中心公园及周边景观 室内环境景观 将室外绿化引入商场内，新加坡已有成功先例 室内绿化亦可用假树，对今后管理方便 人性化设施 休闲椅设置 屋顶环境景观 应讲究第五立面——建筑顶部的环境景观设计 使建筑顶部成为休闲绿化的环境 入口踏步高度 导示系统 环境标识系统 商业广告系统 应相互呼应与协调，设计应有创意，使项目成为松江的窗口 附：商务公寓 STUDIO概念 国际STUDIO形象示意 为创业者度身定造 原则： 柱网结合停车、商业要求，方便自由组合 每户力争有好景观 平面布局体现出经济实惠 做法建议： 布局：有观景阳台或观景窗 厅开间最好达3.6米 弹性化基本单元可自由组合 层高：商务公寓层高不小于3米 装修：统一标准，风格简约 外立面体现现代办公形象；较商务公寓上一台阶；建立在松江新城的写字楼领导地位； 智能化力求达到上海甲级写字楼标准； 大堂面积不低于150 ㎡，豪华标准装修； 配高速豪华电梯； 引入现代休闲概念，配套全新的商务会所； 基本单元采用较大跨度类型（60-100 ㎡ ）； 空中平台共享； 外立面设窗下灯。 商务写字楼卖点 商务写字楼卖点示意 现代感的办公形象 全新的商务会所 平面基本单配置 300M 2 320M 2 350M 2 280M 2 额外面积 额外面积 额外面积 电梯机房 前室 前室 额外面积 公共卫生间 灰色面积利用 原则:时代感、国际化 天花统一标准装修，其余毛坯 单元内 统一、高档 群控进口高速电梯 电梯厅、走道 建议 公共卫生间 电梯间 电梯间 原则：闲适、尊贵、高雅 做法建议： 建议设豪华多功能现代商务会所，不少于2000平方米 包括：大、中、小型会议室 高级商务餐厅、网吧、书吧、健身中心 书吧 高级餐厅 会 议 室 多 功 能 演 示 厅 原则：舒适、方便、人性化 楼宇自动化——BA 通讯自动化——OA 办公自动化——SA 保安自动化——CA 消防自动化——FA 裙楼空调监控系统 送排风监控系统 变配电系统 照明监控系统 电梯控制与管理系统 电话遥控系统 结构化布线系统 网络系统 物业管理自动化系统 水电表远程抄送系统 电子公告服务牌 电子巡更系统 闭路电视监控系统 停车场IC卡管理系统 消防自动报警及自动灭火系统 消防应急广播 防烟排烟系统及空调新风系统 小户型，面积50－80 ㎡，一房或两房 设计中考虑双拼的可能性，保持一定的弹性； 利用灰色空间，尽可能多送面积； 设置凸窗、转角窗 必须明厨明厕 厨房设排烟道 居住公寓规划设计卖点 居住公寓卖点示意 现代风格建筑立面 居住公寓卖点示意 典型户型： 户型方正，实用率高 错阳台 阳台前后错位，使其顶高超过6米，阳台不算面积 开内街，造街造坊 室内街铺化设计，基本单元面积60－100㎡ 商铺的宽深比不大于2.5－3.0 第一层净高大于4.5m，品牌店对净高有要求 商铺招牌统一设计，更换要方便 商铺宜配上下水 平面布局上要考虑两端的主力店布置 商铺室内外高差不超过三级台阶，最好平进 商业街要设雨蓬 设计中充分发挥景观面的优势 商业部分规划设计卖点 日本博多水城 残疾人的无障碍通道 入口以三级踏步为限 过高的入口踏步给顾客形成了心理障碍 * 第一部分： 居住公寓／商务公寓／小开间写字楼 大面积景观窗体 宽幅窗体 适合居住要求 开窗面积 1个/150－200 ㎡ 1个/1.2户 1个／2户 停车位 3－3.5米 2.9－3.2米 2.8－3.0米 标准层高 高级装修,体现办公形象 要求较高 一般 公共装修 分体，可考虑中央空调 分体空调 分体空调 空调系统 5A程度高综合布线 宽带