奥特莱斯定位.ppt

融汇城A2地块（奥特莱斯）研策 山东融汇商运公司 2014.1.6 Directory 项目背景分析 Ⅰ 奥莱市场研究 Ⅱ 项目定位研究 Ⅲ 项目规划建议 Ⅳ Ⅲ 项目定位研究 3.1项目情况 3.2项目理解 3.3swot分析 3.4案例借鉴 3.5项目定位及业态汇总 3.5小结：特色旅游休闲购物的文化小镇 项目情况 项目概况：规划策划范围东至簸簱山、南至京沪铁路、西至腊山西路、北至克朗山南路局部北延北侧规划路 一期大庙屯村城中村改造项目整体用地面积约3398亩，净用地面积约2277亩，规划总建筑面积454万㎡ 总地上建面 334万㎡ 总地下建面 120万㎡ 项目北部 项目西部 项目中部 项目南部 项目东部 项目情况 用地指标：A2地块可建地上面积为2.19-5.11万㎡，位于一期核心位置，利于打造区域型商业配套中心 A-1 容积率：1.5-3.5 占地面积:1.59万㎡ 总建面积：2.39-5.57万㎡ A-2 容积率：1.5-3.5 占地面积:1.46万㎡ 总建面积：2.19-5.11万㎡ A-3 容积率：1.5-3.5 占地面积:1.98万㎡ 总建面积：2.97-6.93万㎡ A1 A2 A3 建议业态： 商业街、平层或soho型公寓，提升项目的投资价值，补充居住或办公类的小面积区间产品 建议业态： 集中型商业，覆盖案范围为3-5公里的区域配套型商业 建议业态： 酒店、甲级写字楼及创意办公空间，丰富项目的商务功能，提升项目整体品质 出售型物业：稳定现金流 出售型物业：稳定现金流 自持运营型物业：提升项目品质，实现长期受益 项目情况 交通配套：融汇城项目位于济南西部新城，距西客站直线距离约6公里，车程15分钟。距离市中心泉城广场直线距离约12公里，车程30分钟。 地铁上盖文化新城 政府公示 西部新城规划优势 西部新城规划空间广阔，由西部新城、大学园区、济西湿地生态区等8个片区构成，生态环境优美，人才储备雄厚，区域联动性强。 西部新城规划起点高，济南西区指挥部经过三年的规划研究，咨询上百家咨询机构，形成了高起点、国际化、面向未来的城市和产业规划。 持续发展优势 2011年京沪高铁开通、2013年第十届中国艺术节举办，将为西部新城带来巨大的商业客流和购买力，从而带动和促进片区商贸业发展。 军用机场的搬迁带来广阔开发空间。 西部新城 规划要点 城市结构为一站、两轴、三心、多组团。 6平方公里的枢纽新城核心区规划汇集总部基地、金融服务中心、商业中心、以及共享的展览中心、会议中心、星级酒店、特色餐饮等，形成配套完善的现代服务业基地。 320万平方米的绿地系统、四大类二十余项生态、节能、环保科技成果的运用，构建了生态、节能、宜居的环境。 以“齐鲁新门户、泉城新商埠、城市新中心”为发展目标，西部新城开发将全面带动济南西部新城的城市建设和经济发展，把济南建设成为黄河中下游的经济中心、金融中心、文化中心。 项目情况 区域发展情况：西部新城开发将全面带动济南西部新城的城市建设和经济发展，把济南建设成为黄河中下游的经济中心、金融中心、文化中心。 三个中心建设内容及规模 *注：以上重点建设项目处于规划阶段，具体内容和规模未定。本稿采用资料由济南西区建设指挥部提供，截止到2010年3月。 项目情况 区域发展情况：西部文化新城大力发展商贸金融、商业服务等功能，全力打造区域性金融中心、中介服务业产业集聚中心、国际性会展产业集群和文化艺术产业聚集区。 项目情况 商业覆盖情况：西部新城各项目商业规划丰富，商业类物业潜在供应面积305万㎡以上，项目3公里内存在配套商业空间。 北区 南区 项目 商业体量 运营情况 绿地 国际花都 9万㎡ 项目内规划有5万方体量的集中商业，目前定位为大型超市+社区商业，招商面向品牌百货商场，如进展不顺利则考虑分割出售 外海 中央花园 15万㎡ 商业类物业包括：酒店、写字楼、公寓等，沿经十路部分的底商准备自持运营，其余全部出售 荣宝御园 9.3万㎡ 两座写字楼已整栋团购给话音区政府及私营金融单位，后期仅展厅为自持运营 绿地 中央广场 6万㎡ 目前已全部出售完毕 绿地 缤纷城 45万㎡ 目前一半已出售，另一半正寻找买家 恒大 雅苑 10万㎡ 商业业态包括写字楼及公寓，目前政策为全部出售 中建 锦绣城 20万㎡ 规划业态有酒店、写字楼、公寓及大型购物中心，运营情况偏向于销售 金科城 40万㎡（预估） 商业类物业包括：酒店、写字楼、公寓、集中型商业等 天朗 蔚蓝城 40万㎡ 商业类物业包括：酒店、写字楼、公寓、集中型商业、专业市场等，自主运营的可能较小 恒大 金融中心 111万㎡ 业态以写字楼为主，配有酒店、公寓及集中商业 合计 305.3万㎡ 融汇城根植区域的居住需