凯悦新城营销方案.pdf

凯悦新城营销方案凯悦新城营销方案 一、背景介绍  凯悦新城位于一环路南一段，成都著 名娱乐圈红瓦寺对面，与川大、川音两 所高校腹背相邻，致力于打造“吧”文 化基地。开盘时间为200年4月。 二、经济政治环境分析二、经济政治环境分析 （一）、宏观经济政治分析 1、加入WTO使我国的改革开放迈出 更快的步伐。 2 、西部大开发吸引资本往西部输西部大开发吸引资本往西部输入， 而成都在吸引资本上更具优势。 3、党的十六大召开确定加快改革开放， 坚持以经济建设为中心的发展道路 （二）、房地产行业经济政治环境分析 今年以来，国家对房地产的宏观调控 措施：暂停批地、严格控制贷款、控制 水泥水泥、钢材等的投资钢材等的投资。目前调控效果不目前调控效果不 显著，房价仍持续上涨。国家调控手段 有可能从温和向严厉转变。 （三）、成都市商业房产状况 商业地产市场供应汹涌澎湃，但市 场消化能力却不容乐观。四川中原物业 顾问公司提供的统计数据显示，2003年1 月至月至88月成都开盘的商业项目总体累计销月成都开盘的商业项目总体累计销 售率达78%，而2004年同期新开盘的商 业项目总体累计销售率只有46% ，市场 面临的境况异常严峻。 （四）、凯悦局部市场环境分析 周边有川大庞大的消费市场、完善的 娱乐配套设施娱乐配套设施。。 周边有竞争对手培根走廊 随着市中心的扩大及城市整顿、旧城 拆迁工作的深入，一环路附近地价上涨 三、凯悦新城功能定位分析三、凯悦新城功能定位分析 （一）、优势 1、区域环境优越：著名娱乐商圈— — 红瓦寺红瓦寺、、校园经济校园经济、、 ITIT消费区消费区、、旅游旅游 经济文化区 2 、位于一环路旁，且地下停车场提供 有大量足够的车位，方便有车一族来凯 悦消费 3、开发商为利达集团·亿发房产，有 高素质的人才队伍，雄厚的实力。较高 的品牌知名度能吸引来大量的投资者的品牌知名度能吸引来大量的投资者。 （二）、劣势 A、川大南门外商业休闲已经发展完善 近两年川大南门外商业休闲业发展迅速， 餐饮娱乐配备合理，档次都较高。凯悦 周边饮食档次偏低周边饮食档次偏低，与周边较高档次的与周边较高档次的 休闲搭配不合理。 B 、背面曾有殡仪馆，与中国人“风水”心 理相悖、对于购买者心理有潜移默化 的影响。 CC、、周边商服繁华程度相对较低周边商服繁华程度相对较低，，周围新开周围新开 发楼盘好望角商气不旺，无法吸引更 大量的人气，从而也影响了凯悦。 （三）、机遇 1、成都被评为“中国十大最有经济 活力城市活力城市””之一之一经济发展势头强劲经济发展势头强劲，，充充 满活力 2、近期市政府对一环路沿线进行道路 改造，使一环路沿线交通环境有大幅度 改善 （四）、威胁 国家宏观经济政策：近期央行升息， 导致购买者购买成本增加导致购买者购买成本增加。。且央行有肯且央行有肯 能还会继续升息，对于按揭购买来说， 增加了长期购买的负担。国家严格控制 土地的审批和交易，对房地产上游产业 的严格限制。 （四）、凯悦新城标客户群分析（四）、凯悦新城标客户群分析 1、功能分析 （1）、经营功能 凯悦位于川大周边凯悦位于川大周边，有大量的学生消有大量的学生消 费群，加之周围各种休闲配套设施齐全， 可直接进行投资经营，将有很好的经营 收益。 （（22 ）、投资保值功能）、投资保值功能  如右图所示，川大周 边商圈店铺租金变化 呈现逐年上升的趋势。 投资凯悦，每月可以 获得固定的收益，加 之凯悦拥有强劲的升 值潜力。 针对凯月新城的目标客户群定针对凯月新城的目标客户群定 位位 一、一般消费群体 1、以自主经营为目的的消费者群体 AA 、拟拓展业务网点的餐饮拟拓展业务网点的餐饮、娱乐娱乐、服服 饰等企业，