湖北黄冈市房地产地块项目前期市场调研与定位报告_145页_2011年_复合功能城市综合体_大家顾问.pptVIP

前期顾问工作阶段划分 在过去半个月时间里，本司专案组进行了如下调研与研究工作 本次汇报内容构成 项目开发进度要求 住宅产品形象定位 通过一系列以空中别墅为主的居住空间，强化全新的空中别墅享受的舒适生活方式与理念 城市主流高端客户主要由本地和本市其它区域构成，外地客户的比例不超过1０％ 本项目客户定位：客户结构——全市：本区域：外地＝5：4：1 打造黄冈首席院街商区 造街、造院、造景在增加商业临街面的同时，也使逛街成为一个趣味的发现之旅 方法一： 租金还原法 1. 确定周边商圈的相似业态的租金均值 2. 考虑区域商业中心属性不同的溢价系数 3. 确定项目正常运营区间的平均租金  4. 以商业的合理回报年限反推售价 其次：环境价值和区域价值均不能成为本项目核心竞争力 本项目的核心竞争力-----产品+商业配套；次核心竞争力——环境+区域 项目规划示意 启动策略一：区域价值挖掘：通过区域价值的挖掘奠定项目潜力 启动策略二：产品配置方面，通过区域热销产品的配置快速实现现金流回笼 启动策略三：实景展示方面，通过实景展示及商业配套营造良好的生活氛围 启动策略四：营销中心与样板间展示 启动策略五：进入销售前，完成主体临街商业的包装展示 启动策略六：提前引入知名物管，通过贵族式服务提升客户心理认知 商业 是项目的核心驱动功能，也是项目投资利润的重要载体，以快速销售和高溢价为定位导向 区域特征1：中心商圈逐步更新换代、集中式商业汇集，竞争激烈：作为黄冈老城商业中心，集中型商业汇聚；业态齐全，竞争激烈；同时消费档次、消费模式均有待提升； 区域特征2：整体消费力偏低，消费群体以周边居民与学生为主。受区域整体消费水平限制，消费力中档偏低；消费业态不完善，消费模式与水平偏中低端，有待完善与提升； 区域特征3：消费水平较低，业态单一，高端消费力外溢，由于区域距鄂州与武汉较近，大量高端消费力严重外溢，存在空间与机遇。 商业发展策略 放弃购物型商业，选择销售速度较快的商业业态和类别 （1万方左右） （2万方左右） 院街式 BLOCK街区 * 物业形态界定 —— 销售均衡发展模式综合体 低风险综合体 快速销售 （在未来不确定性） 多产品组合综合体 （规划角度） 全分拆销售物业形态 均衡发展模式综合体 塔楼 + 独栋 + 街区 住宅与商业并重的 销售型均衡开发模式综合体 5 开发策略、规划推导及启动区建议 开发策略 规划推导 启动区建议 规划建议 以产品可售化、易售化，速售化为主要定位策略方向 15万方住宅产品 3.6万方商业产品 由于一般情况下商业价值大于普通住宅产品，因此优先考虑商业规划，以实现商业价值最大化为核心目标； 最终目标，实现整体最大化利润回报 开发市场供应断档产品； 开发市场热销产品； 拒绝开发区域同质化程度较高产品 拒绝开发销售难度较高的产品 开发易于投资者接受，总价低的产品； 尽最大可能实现商业价值最大化开发； 依托现有地块与路网特点，进行设计； 持有与大面积产品尽可能划小，易售化优先考虑 物业类型的分布，容积率的分担，土地价值最大化发挥 居住价值优段： 外部影响最小，无噪音等影响； 私密性与视野相对较好。 内部景观较佳。 居住价值居中，商业价值相对较大地段 临城市主干道路，居住略有噪音等影响。 临街商业价值大，昭示性强 居住价值较差段，商业价值最大地段： 临主干道路，有噪音等影响，南部高层建筑视野较佳，影响居住品质。 东北两面临街，商业价值较大。 与瑞天新城大体量商业相临，可形成互补共赢，共同打造区域核心商圈。 规划建议 开发区科技孵化器项目 瑞天新城 地块条件 A地块 B地块 C地块 物业组合 高尚住宅产品 沿街社区型商业+高尚住宅 BLOCK“院MALL”式街区化商业街区 根据景观优势和道路影响将地块分区，并划分等级 通过成功楼盘的开发模式确定产品的形式及组合 规划建议 商业主入口 高层景观住宅 （约13万方，33层12个单元。容积率约3.4左右） 临街商业（2层）+小独栋商业体（3+4F） （约0.6万方） 临街商业（2F）+小独栋商业体(3-4F) （约1.0万方） 院街式商业街区 （约2.0万方,3F左右） 小户型公寓 （约1.4万方，约15-16F） 本项目潜在目标消费群、商家的需求意向调查 为了解黄冈当地人们的商铺投资预期，鄂州人到本案消费的可能性等，针对不同消费群体的关注重点，形成对后期本项目定位支撑，我司重点针对黄冈、鄂州进行了深入问卷调查，具体情况如下： 背景资料