腾俊国际陆港 大商贸篇1..pptxVIP

大商贸篇;目录;项目综述;项目定位;项目定位;运营篇;运营篇;运营篇;运营篇;运营篇;运营篇;商业运营的本质是资源整合下的服务优化，对于所有客户群，吸引他们的就是资源和服务。结合企业自身资源优势，整理如下： 招商广告最强调现在已经拥有的客户资源。新市场需要敢于吃螃蟹的第一批商户，新市场环境下，多数商户都具有从众心理和观望情绪。将集团公司旗下所有服务客户，转变为项目第一批商贸客户。只要有个敢吃螃蟹的人，才会有跟随从众商户。 成本最小化、利润最大化。用最直接优惠的方式，捆绑组合集团旗下物流、仓储等几类业务，企业考虑成本和机会，入驻意愿增强。 专业市场外迁的势在必行。 政府扶持项目——投资跟着政府走，财富跟着年年涨。最安全的投资，就是跟着政府规划走，无论是深圳还是上海，无论是重庆还是成都…无数的商铺投资者总结出两条商铺投资定律：跟着政府走，就一定能赚到钱，投资买铺就要选择政府重点复制打造的商业项目；正开发中的热点新区商铺投资成本较低，随着区域发展的不断成熟，早期投资的商铺价值就会不断翻番，财富自然年年看涨。;项目运营体系构建存在的难点： 返租、代收租金等都存在公司多次重复上税问题。 各业态租金收益和各业态租金水平不平衡，一样的产品条件下，如何缩小各业态的租金差异。 商铺销售后经营权回收后的统一管理难度大，个人产权容易造成租金不满意、违约等。 大宗商贸不易形成人气氛围，商业产品升值走势相对平稳，不易短期快速升值炒热市场。 这些业态的租金水平相对比较稳定，不容易短期内炒热项目，提升商铺价格。商业呈稳定趋势，则公寓产品要求快速升值会受影响。 ? ;政府资源的延展： 目前，公司作为园区最大规模、最先动工的企业，将为园区的发展做出“拓荒牛“表率，企业投入的广告推广费用和建设资金，都将同时为园区进行免费宣传，以一己之力，为园区进行免费的宣传，拓荒牛劳苦功高，应得到回报： 政府招商宣传部门以政府招商引资为目的，对沿海成就是进行大规模招商引资活动，入驻本项目作为为招商内容之一。 项目特殊招商引资政策的申报：东盟贸易中特许农业生产资料资格、金融外汇服务办理点、报关手续办理点设置、检验检疫办理点设置、免税政策、保税区政策等。 ;对于项目运营体系构建，目前缺失的依据： 市场调查数据缺失 市场消费者、商家等反馈依据缺失 因产品形态和业态的不确定性，无数据支持测算的市场运营盈亏平衡点，对未来租金定价和返租成本无法估算。 因没有基础数据支持，所以无法完成项目5年运营成本、租售比例的预判。;关于项目商业运营的思考;大商贸运营模式思考;案例： 目前地产企业的资本运营因主体不同都有不同侧重点： 如华润地产，万达地产等，都是以商业经营为核心，同时形成圈地、开发、经营、注资、再圈地……这种模式较正统。 资本积累：华润将商铺售出，以商铺盈利，全国最低的商铺空置率，带动消费人群，带动区域商业经济提升。华润进行循环开发，边开发新项目边注资老项目，逐步完成资本运营。 万达是自持商铺，靠开发住宅的资金开发商业，用住宅的人群作为基础消费客群带动商业，形成万达商业为经济核心圈，辐射周边的格局。最后以商业租金作为主要盈利，进行资产运营，逐步完成资本运营。 另有一??地产公司，逐步形成自己的商业运营模式后，借助成熟的商业运营优势，对他人开发的商业项目前期介入，逐渐形成合作的开发模式，共同发展。将商业地产运营的侧重点从后期转向前期，形成借他人发展，完成自身资本运营。 ;大商贸模式的唯一性： 大商贸的核心是商业模式，大商贸的唯一性是企业自身物流仓储资源优势，这一优势表达了商贸成本的降低，所以物流是企业大商贸模式不可取代的支撑，也是其他企业无法短期复制的核心资源。 大商贸模式的复制： 大商贸模式是企业地产与物流的结合创新模式，大商贸模式可在全省到全国进行复制，只要具备物流仓储园区建设条件，同时占据有利交通枢纽地位，即可将腾俊国际陆港进行全国复制，为企业的资本运营奠定基础。 大商贸模式资本运营思考： 以公司自有资源来看，可以有两种模式参考：一是大商贸的全国复制，遍地开花，以商贸发展为基础的资本运营。二是以大商贸的发展，扩张全国物流仓储网络，商贸为平台的物流产业资本运营。