世联--天津海河水上运动世界项目定位与物业发展建议.pdf

：[2005]-GW 谨呈天津海景实业有限公司 天津海河水上运动世界 项目定位与物业发展建议 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 我们的一切研究都必须以现实条件为基 础，以共同的目标为导向 项目目标 项目背景 约束条件 目标1 可持续性： 通过对项目 具备潜力：项目地处天津海 项目属于超大规模项目，多 准确的定位、合理的滚动开 河河畔，属于政府规划的城市 种物业类型共存，同时有大比 发，使得本项目得以可持续性 重点项目海河六大节点之一， 例的公建类型物业。 开发，在竞争激烈的市场上立 具备良好的发展前景。 政府对本项目的形象限制， 于不败之地。 交通便利：项目紧邻天津中 通过本项目的开发，打造海河 目标2 利润：充分发挥项目自 环围堤道，大沽南路等多条城 沿岸的水上运动世界。 身和潜在的价值，提升片区价 市主干道，同时临近即将投入 项目规划上的限制，项目已 值，实现项目的利润最大化。 使用的天津地铁一号线交通便 进行具体的建筑规划，建筑单 利。 目标3 现金流：通过项目可持 体的位置，体量等已经基本确 续性开发，以及长期的良好经 地块完整：项目地块形状较 定 营，为开发商保证良好的现金 为完整，多为净地，仅存少量 时间，现金 流。 厂房拆迁。但由于地块形状狭 长，临近主干道中环围堤道， 目标4 形象与品牌：通过对本 大沽南路的展示面较窄，展示 项目的成功开发，打造海河的 性一般。 新亮点也是天津另一中心，继 续奠定开发商在市场的龙头形 缺乏氛围：项目位于天津核 象，实现利润与品牌的双赢。 心区边缘，周边物业以住宅为 主，缺乏商务氛围与人气。 本报告是严格保密的。 2 地块规划图及其经济指标 占地面积：24.83 公顷； 建筑面积：79万 平方米； 其中共建部分总建 筑面积51万平方 米； 容积率R：3.2； 地块名称 用途 占地（万平方米） 总建筑面积（平方米） 容积率 A