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物业管理建议 前言 服务竞争在当今市场经济日趋成熟的条件下，已与产品竞争、价格竞争并列 为商战的三大竞争领域，已成为扩大市场份额的强有力的手段，越来越为商家企 业所重视。无论是售前、售中，还是售后服务，都已花样百出，日臻完善。在不 断提高客户满意度的同时，也就使产品不断扩大了影响，扩大了市场份额。 物业管理在本质上便是种售后服务，通过强化这类服务而提高了物业声誉， 树立企业形象，最终取胜市场的个案，已不乏其例。“万科”便是个典型例子。 因此本案也应充分利用这一售后服务的竞争手段，为扩大营销，加速市场去 化服务。 从服务质量的保证体系和实际操作层面来看，以公开招标之方式，请水平较 高的专业化物业管理公司来管理本案，较为妥当，也较具市场影响力。这比传统 的自建自管更能提高工作效率和服务保障，也更能有效降低物业管理的运营成 本。因为，专业化的物业管理公司可凭籍其集约化的经营方式和熟练的操作技巧、 服务经验，使其人力、物力等资源能得到更合理更有效率的优化配置，从而，既 能节省运营成本，又能保障服务质量。而且，也为发展商省却了大量麻烦，使发 展商能更集中精力搞好项目开发。同时，那些著名物业管理公司本身已有的社会 影响和品牌效应，也会为本案增强市场号召力，提升本案的品位、档次。因此， 房产开发与物业管理的市场分离，各司其职，已成一种发展趋势。在当今发达国 家，则早已成为惯例。 如果贵方出于其它考虑和某些具体情况，而一时不便外请物管公司管理，那 么，在此我们不妨提出本案物业管理的一些具体设想和建议，以供参阅。 1 一、生活服务系统 1、 私家花园养护 2 、 代办、代购服务 3 、 小区邮政代理 4 、 定时、定点班车 5、 医务保健室 6、 小型超市 7、 早点供应 8、 洗车服务 9、 租赁、代管服务 一、 生活服务系统 2 就整体而言，现在上海的物业管理仍处于发展的初级阶段，很多物业管理公 司都是从原先的房管所转制而来。另一些则是发展商自组的管理公司，虽说也有 一些境外的管理公司，但毕竟是少数。物业管理缺乏规范，服务意识和服务水平 普遍较差。“朝南坐”的现象屡见不鲜，甚至只重收钱，不重管理。即使有些较 好的物业管理也是森严冷漠有余，热情周到不足。物业管理范围，大多也只局限 于安保防范，日常维修，环境保洁等方面，而对业主提供各类生活服务方面，则 普遍忽略。甚至根本无此意识。这就再次反映了当前物业管理水平的低下。 本案则不应重蹈覆辙，而应引以为鉴，加以改进和提高。尤其对物业产品的 最高形式——别墅项目而言，则更应注重对业主的服务。 根据本案具体情况大致可拟订设立以下服务项目。 1 、私家花园的养护 别墅业主早出晚归，生活节奏较快，一般无暇也无心思照料自家花园，并也 缺乏对植物的养护知识。有的业主，甚至不在别墅常住，只在双休日或节假日来 住。这就有必要由物业管理公司来统一进行私家花园的日常浇灌、修剪、清理、 养护等，以保持植物的良好生长和枝叶繁茂，以及小区环境视觉感受的审美要求。 现在有的别墅小区，往往只管小区公共绿化，而不管各家的私家花园，以致 有的业主花园杂草丛生，零乱不堪，严重影响了小区环境的整体形象，有碍观瞻， 从而影响物业的品牌声誉和品位档次。 2、代办、代购服务 本案毕竟地处郊区，缺乏基本的生活设施，生活机能的成熟度远不及市区。 因此，难免会给业主带来诸多不便。为解决这一矛盾，除小区本身应提供一些力 所能及的基本的生活设施外，代办、代购服务则是解决矛盾的有效方式。 例如代请家教、保姆、代办订购火车票、机票，代购零星小件物品，生鲜食 品，提供净菜服务，代办预定牛奶、报刊杂志等。 这类代办、代购服务可酌情收取 5%-10% 的代办费。（如货值百元以下，收 10%，百元以上，收 5%等）。 这类服务可为业主提供相当的便利，使业主省心省力又省时，且花费也不多，