第5部分 商业物业市场分析.pdf

第 5 部分 商业物业市场分析 5.1 、商业宏观经济与市场环境分析 5.1.1 全国商业发展趋势 1. 国家政策 1.1 财经研究机构对 07 年消费市场的预测 商务部部长助理傅自应 1 月 4 日在北京透露，2006 年，我国社会消费品零 售总额达到 7.6 万亿元，增长 13%以上，是 1997 年以来的最高增长幅度。针对 新一年的消费市场，智囊机构国家信息中心经济预测部专家认为，2007 我国消 费品零售总额将增长 12.5%左右，总体仍将呈现扩张趋势，主要由于：政策环境 将继续有效引导消费需求的扩大；城乡居民收入快速增长是消费扩大的根本；消 费者对经济前景和消费预期看好，潜在消费不可估量；消费景气预警表明 2007 年消费景气指数仍将保持较高水平。 初步预测，2007 年将实现消费品零售总额 85851.7 亿元，增长 12.5% ，其中 城市消费增长 13.1% ，农村消费增长11.3% 。预测认为，城乡居民消费需求新一 轮扩张性增长周期远远不会结束，这一趋势将贯穿整个“十一五”时期。刚刚闭幕 的中央经济工作会议明确提出 2007 年我国要继续处理好投资和消费、内需和外 需的关系，最根本的是扩大国内消费需求，坚持以增加居民消费尤其是农民消费 为重, 随着这些措施的到位，我国有望在 2007 年迎来消费的快速扩张期。 20007 年消费市场增长主要有三大不利因素。 1 、住房消费疲软，将影响一 大批相关消费的增长。2 、受世界经济特别美国减速的影响，经济增速有所减慢， 消费相应减速。3 、统计口径变化带来的消费增长，2007 年不复存在。 2006 年消费增长较快，在一些部分地区与服务消费统计口径扩大、统计内 容增加有关。中国科学院预测科学研究中心日前在其网站上表示，今年中国经济 增长可能放缓至 9.8% ，但通货膨胀率将升至2.5%左右。对 2007 年国内生产总 值（GDP ）增速的预测低于 2006 年第三季度 GDP10.4%的增幅，对居民消费物 价指数（CPI ）增速的预测高于2006 年 1-11 月份 1.3%的 CPI 增幅。该机构称， 预计 2007 年零售销售额增长 14.1% 。新华社经济分析师日前预测07 年中国ＧＤ Ｐ增幅为 9.5%左右。考虑到最近完善社保、提高最低工资、保护农民工利益等 措施力度加大，加上居民收入持续提高，预计 2007 年社会消费品零售总额增长 将继续加快，可望超过 15% 。 1 1.2 国家建设部加强对房地产交易秩序专项整治 从 2007 年初开始，国家建设部加强对房地产交易秩序专项整治工作，各地 举一反三，认真进行整改，工作取得明显成效。主要整治：无证销售、售后包租、 交易欺诈、非法中介等违法违规行为，并采取通报的形式通报全国。 1.3建设部发出 “以售后包租等形式购买商品房风险提示”的新闻通稿 最近，全国各地一些开发商以售后包租、返本销售、分割拆零销售等形式销 售商品房，并在媒体上大量刊登相关的广告。在这里建设部郑重提示广大消费者： 以售后包租等形式购买商品房有风险，投资须慎重。 一、具体表现形式 售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或 者代为出租并支付固定年回报的销售方式。返本销售是指开发商定期向购房人返 还购房款的销售方式。分割拆零销售是指开发商将成套的商品住宅分割为数部分 出售给购房人的销售方式。 这些销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加 快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。表现形式通常是，以提供固定年 回报、原价（或增值）回购、承诺无（低）风险投资等方式，销售公寓式酒店、 分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。具 体宣传形式有：“统一经营、原价回购” 、“提供每年 8％的物业补贴” 、“银行担保 年收益 9%” 、“年均租金 8.5%” 、“至高保障下的零风险投资” 、“解体风险” 、“安 全创富平台（商铺）”等。 二、售后包租等销售形式涉嫌违法 售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投 资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总 局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。 建设部《