商业物业管理 第二章 物业租赁.pdf

第二章 物业租赁 2011年3月14 日 章节概要 物业租赁概述： （1）物业租赁及其特征；（2）租赁物业的 分类；（2）物业租赁管理模式；（3）房屋租赁登记备案制 度。 房屋租赁合同：（1）房屋租赁合同的含义；（2）房屋租赁 合同的法律特征；（3）房屋租赁合同基本条款的主要内容； （4）租赁双文的权利和义务。 房屋租金：（1）房屋租金的概念及构成；（2）影响房屋租 金的因素（3）计租方式及房屋租金确定方法。 本章重点难点是房屋租赁合同基本条款及主要内容、房屋租 金的构成、影响因素、计租方式及租金确定方法。 2 第一节物业租赁概述 一．物业租赁及其特征 （一）物业租赁的概念  通常意义的物业租赁指房屋租赁。 物业 出租人 承租人 3 第一节物业租赁概述  房屋租赁含义有两点： ① 出租人必须是房屋所有权人； ② 出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事 经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经 营或合作经营等名义出租或转租房屋。 4 第一节物业租赁概述 （二）房屋租赁的特点  房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，具有以 下特点： 1. 房屋租赁不转移房屋的所有权 2. 房屋租赁的标的是作为特定物的房屋 3. 房屋租赁关系是一种经济要式契约关系 4. 房屋租赁关系不因所有权的转移而中止 5. 租赁双方都必须是符合法律规定的责任人 5 第一节物业租赁概述 二．租赁物业的分类  按照不同的标准，物业租赁可作如下分类： （一）按所有权性质划分 1. 公房租赁：所有权人是国家 2. 私房租赁：所有权人是持有完全的房屋所有权证的个人 （二）按房屋的租赁期限划分 1. 定期租赁 2. 不定期租赁 （三）按承租人国籍划分 1. 国内租赁 2. 涉外租赁 6 第一节物业租赁概述 三．物业租赁管理模式  根据业主对物业管理企业的委托内容与要求的不同，物业管理企业对物 业租赁采用不同的管理模式。 业主 物业管理企业 管理模式 含义 责任 利益 弊端 责任 利益 弊端 租赁经营 管理费用 包租转租 物管企业 承担市场 无 收取租金 无 和管理服 和批零差 模式 零售出租 风险 务工作 价利润 物管负责 扣除代理 同上以及 管理、服 出租代理 一定的市 一部分市 租赁及管 无 佣金外的 合同规定 务费和佣 模式 场风险 场风险 理、服务 全部租金 的责任 金 委托管理 物管负责 负责