美联物业东莞市盈翠豪庭营销策划执行报告及整体包装建议.pdf

盈翠豪庭营销策划 执行报告 美联物业（东莞）代理有限公司 二00 六年九月 目 录 第一章：石碣镇区市场调研„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 1.石碣镇宏观概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 2.石碣镇房地产调研„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第二章：项目分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 1.项目概况回顾„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 2.项目周边状况分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3.项目 SWOT 分析（住宅部分） „„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4.项目分析小结„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第三章：项目定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 1.项目核心竞争优势„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 2.项目住宅定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第四章 营销推广策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 1.整体推广思路„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 2.销售策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3.价格策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4.整合推广策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5.公关促销活动策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 6.推广费用建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第五章：阶段性营销推广实施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 1.各阶段推售计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 2.客户登记期推广计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3.开盘强销期推广计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4.持续热销期推广计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5.尾盘销售期推广计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 附表：开盘前工作计划表 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第一章：石碣镇区市场调研 1. 石碣镇宏观概况 1.1. 石碣镇区概括 【地理位置】 石碣镇位于东莞市东北部，总面积 36 平方公里。地处东江河畔，地理位 置优越，东接石龙古镇，南临东莞市区， 距深圳 78 公里，离广州 62 公里，是广 东南北运输干线上的交通重镇。 镇东面有广深铁路中间大站—— 石龙火车客运站；南有石碣大桥和大王 洲大桥，分别连接莞龙公路和东莞市 区；北有江龙大桥连通广汕公路。 【历史人文】 石碣历史姻缘深厚，是明末民族英雄袁崇焕的故乡，被国画大师关山月誉为 “东江之珠”。 【人口状况】 石碣镇总面积 36 平方公里，常住人口 3.6 万人，外来人 16.8 万多人。下辖 14 个村委会、一个居民委员会和 76 个村民小组。 【商业网点】 全镇有各类批发市场、集贸市场、农贸市场 19 个，各村中心都建有农贸市 场，经营面积共 11.4 万平方米，批发、零售、贸易、餐饮服务网点 2000 个以上。 【休闲娱乐】 全镇共有书店 15 间，电影院 6 间，投影场 13 间，桌球场 8 间，溜冰场 10 间，保龄球馆 1 间，高尔夫球练习场 1 间。此外，已经建设完成和投入使用的还 有文化中心及袁崇焕纪念公园等公共休闲设施。 【城市建设】 2005 年，石碣镇共投入 4.5 亿元用于城市建设。以东江大堤三期、四期堤 围基本完成，政文路、东风路、明珠路全面升级改造，光明路商业步行街的施工 为标志，一大批城市建设项目的拉动，使城市增添了活力。同时，共投入 3000 多万元完善道路、供电、供水、通信等基础设施建设，城市基础设施全面提升。 1.2. 镇区宏观经济状况 【近两年镇区经济指标】 2005 年，全镇经济状况运行良好，其中：  实现国内生产总值 74 亿元，同比增长 25％。  完成工业总产值 221.7 亿元，同比增长 30％。  各项存款总额达 87 亿元，比去年底增长 40％。  镇本级可支配财政收入 2.9 亿元，同比增长 25.2％。