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值得关注的社区物业管理纠纷 随着我国住房制度改革的不断深入，在住房商品化和住房管理商品化的“两化” 过程中，产生了许多新的矛盾和纠纷，物业费收缴率不足值得关注。 一、纠纷的类型 1 、业主以各种理由拖欠物业管理费用。 业主因种种原因不满物业公司的管理而拒付物业管理费引发纠纷的居大多数。 在此类纠纷中，物业公司往往是原告，业主以种种理由行使抗辩权。如：原告上海 市杨浦区一物业公司诉被告田某等七人一案，田某等人认为物业公司未能全面履行 其义务，在维修、保洁、绿化等方面均存有问题，不同意支付物业管理服务费用， 物业公司遂诉请要求业主支付管理服务费；在另一案中，业主辩称原告物业公司擅 自提价，且入住后，房屋漏水、窗无法关，多次向原告报修未果，加之开具的物业 管理费收据不符合税务机关的规定，故拒付物业管理费。 2 、业主违章搭建或擅自改变房屋结构而致纠纷。 此类纠纷也较为常见，如某物业公司诉谢某等人一案，该案中业主在平台上搭 建卫生间，拒绝拆除搭建物遂致纠纷；与此类似的纠纷还有宁波路某小区房屋物业 委员会诉张某案，由于张某在供小区居民生活用水的泵房顶部平台上违章搭建淋浴 房及水斗，导致生活污水渗入蓄水池而引发纠纷。 3 、因物业管理收费标准不规范而引发诉讼。 因物业管理公司单方面提高收费标准、随意增加收费项目、收费标准不规范或 业主以种种理由单方面要求降低管理费用等导致纠纷。如原告上海轻工物业管理有 限公司诉李某一案，被告李某购置售后公房一套，由原告进行物业管理。该物业公 司管理的小区内的房屋性质各不相同，既有公有住宅，又有已售公有住宅，还有一 般的商品房。2001 年 1 月起，被告未交纳物业管理费。原告遂诉至法院，要求被告 按照商品房的标准支付所欠物业管理费及逾期付款的滞纳金。 4 、业主以小区未成立业主委员会造成前期物业管理时间延长为由拒付管理费。 因房产公司在开发前期多由其自己成立物业公司或委托其他公司进行物业管 理，物业公司期满后仍旧继续履行前期合同，后业主对原物业公司所履行义务不予 承认而拒付物业管理费，这类纠纷近来亦时有发生。如原告上海天馨物业管理服务 有限公司诉被告董某一案，原告与案外人凯通公司于 1998 年签订了前期物业管理服 务合同，凯通公司委托原告对天馨花园的商品房进行前期物业管理，在该合同约定 1 的服务期限届满后，开发商凯通公司未与原告重新签订物业管理服务合同，但原告 仍对物业进行了管理。被告董某以该物业小区至今未成立业主委员会等原因进行抗 辩，拒绝承担后期的物业管理费。 5 、物业公司中标后未签订物业管理合同，因认定标准不一而致纠纷。 如原告侨阳公司诉被告丁某一案。原告于 1998 年与上海侨益房地产有限公司签 订了一份《前期物业管理服务合同》，双方约定由侨阳公司受上海侨益房地产有限公 司的委托对阳明新城实行物业管理，物业管理费为建筑面积每平方米人民币8.00 元， 并根据实际情况调整，委托管理期限为 3 年，后侨阳公司将物业管理费调整为每建 筑平方米 3.50 元。2001 年 4 月，阳明新城小区成立业主委员会并决定招标选聘物业 管理公司。侨阳公司以每建筑平方米 3.00 元中标，但未与业主委员会签订合同。故 此，丁某其后未再向侨阳公司支付物业管理费。后众业主要求侨阳公司自其中标之 月起按投标价 3.00 元／平方米收取物业管理费。侨阳公司诉至法院，要求丁某按照 每月 3.50 元／平方米的标准物业管理费及滞纳金。 6 、因业主委员会工作人员私分维修基金导致纠纷。 如原告万峰业主委员会诉被告朱某一案。朱某系万峰业主委员会第一届委员， 从 1998 年起任职，1999 年 2 月，朱某领取了小区建设奖励费 1000 元。2001 年，万 峰小区一期业主代表大会通过决议，认为第一届业主委员会成员领取活动费和奖励 费未经业主代表大会决议通过，且维修基金不可擅自动用，应予退还，并于 2001 年 6 月向朱某送达要求返还活动费的通知，但遭朱某拒绝，万峰业主委员会遂诉诸 法院。一审法院判令朱某限期返还万峰业主委员会 1000 元并支付利息。 7 、因小区防盗系统未及时开通致使业主家中遭窃，业主要求房产商承担赔偿责 任。 如原告周某诉被告上海佳泰房产开发经营有限公司、上海富苑物业管理有限公 司一案。该案中房产公司与原告签订的购房合同附件中对安全系统作了明确的约定