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第四讲物业管理基础工作 第一节物业管理的前期介入  一、物业管理前期介入的必要性  1、前期介入能优化设计，减少返工，防止 后遗症。  2、前期介入有利于对所管物业的全面了解。  3、物业管理的前期介入，有利于维护物业 管理公司的良好形象。  4 、前期介入是为后期管理工作做好准备  二、物业管理前期介入的内容  （一）物业管理公司通过投标来接洽物 业管理业务  1、进行可行性、可靠性、可盈利性分析。  2、具体测算物业管理费用  3、投标竞争、洽谈、签订物业管理合同  4 、选派管理人员，运作物业前期管理  （二）根据物业档次确定各项物业服务所 达到的标准  （三）制定物业维修管理方案  （四）建立与业主或使用人的联系关系  （五）参与设计与施工  1、从用户的角度，审查建筑物的设计图样，建议 一些必须改善及改良的工程。  2、从管理的角度，分析物业建造的选料及安装方 法等，降低遗漏工程，改善设备使用效果，减轻 后期管理的压力。  3、在施工现场做好日后养护、维修的要点纪录， 图样更改要点纪录。 4 、检查有关工程及设备的优劣，提供改良意见。  5、检查工程施工进度  6、参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性 能检查、功能测试、品牌检查，并按整改计划督 促整改。  （六）设计管理模式，草拟及制定管理 制度  1、筹建业主管理委员会 2、与开发商一起草拟物业管理辖区的规章制 度，业主管理委员会章程、业主公约、装修施 工管理办法等。 3、设置物业管理辖区的组织机构，制定各部 门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业辖 区综合管理办法。 4 、制定上岗人员的培训计划，并加以实施。  （七）建立服务系统和服务网站 1、保安、清洁、养护、维修、绿化队伍 的设立或选聘，洽谈和订立合同。 2、同街道、公安、交通、环保、卫生、 市政、园林、教育、公用事业、商业及 文化娱乐等部门进行联络、沟通。 3、建立代办服务网络。  （八）办理移交接管事宜 1、拟定移交接管办法 2、筹备成立业主管理委员会 3、协助和办理移交接管事项 第二节物业接管验收  一、物业接管验收的概念  物业管理公司的接管验收是指接管公司对 建设单位或个人托管的新建房屋或原有房 屋等物业以主体结构安全和满足使用功能 为主要内容的再检验。  二、物业的接管验收  （一）物业接管验收的原则  1、原则性与灵活性相结合的原则  2、细致入微与整体把握相结合的原则  （二）接管验收应提交的资料 1、新建房屋接管验收应提交的资料 （1）产权资料 （2 ）技术资料 2、原有房屋接管验收应检索提交的资料 （1）产权资料 （2 ）技术资料  （三）接管验收的标准  1、新建房屋的接管验收标准  （1）主体结构  （2 ）外墙不得渗水  （3 ）屋面  （4 ）楼地面  （5 ）装修  （6 ）电器  （7 ）水、卫、消防  （8 ）采暖  （9 ）附属工程及其他 2、原有房屋的接管验收  （1）质量与使用功能的检验  以危险房屋鉴定标准和国家有关规定作检验依 据。 从外观检查建筑整体的变异状态。 检查房屋使用情况（包括建筑年代、用途变 迁、拆迁添建、装修和设备情况）。评估房屋 现有价值、建立资料档案。  （2 ）危险和损坏问题的处理 属于有危险的房屋，应由移交人负责排险 解危后，始得接管。 属于有损坏的房屋，由移交人和接管单位 协商解决，既可约定期限由移交人负责维 修，也可采用其他补偿形式。 属法院判决没收并通知接管的房屋，按法 院判决办理。  （四）接管验收的程序 1、新建房屋的接管验收 建设单位书面提请接管单位验收 接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐 项进行审核，对具备条件的，应在15天内签 发验收通知并约定验收时间。 接管单位会同建设单位对物业的质量与使用