房地产法律风险防范(讲义设计).ppt

外商投资房地产业 （1）承包人对工程质量问题有过错的应承担过错责任。因承包人的过错造成建设工程质量不符合约定，承包人拒绝修理、返工或者改建，发包人请求减少支付工程价款的，应予支持。 （2）发包人对工程质量问题有过错的应承担过错责任，情形包括： 1）提供的设计有缺陷； 2）提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准； 3）直接指定分包人分包专业工程。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，无法再以使用部分质量不符合约定为由主张权利；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。 发包人与承包人签订合同时，要预先对此类情况进行约定，对于需提前使用的工程部分，事先明确约定其质量标准和要求，交付的方式、时间以及使用过程中发现的质量问题如何处理等问题。 1）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期； 2）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期； 3）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。 结算时双方对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算；因设计变更导致建设工程的工程量或者质量标准发生变化，对该部分工程价款没有约定的，应协商解决，不能协商一致的，可以参照签订合同当时当地的定额结算。 建设工程施工合同有效，但建设工程经竣工验收不合格的，可以对建设工程进行修复，修复后的建设工程经竣工验收合格的，发包人可要求承包人承担修复费用；修复后仍不合格的，发包人有权拒付工程价款。 对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。 拖欠工程款利息从应付工程价款之日计付。对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间： 1）建设工程已实际交付的，为交付之日； 2）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日； 3）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为起诉之日。 发包人应在建设工程施工合同中，明确约定欠付的工程价款不计付利息，或者在一定期限内免付利息。 对工程量有争议的，按照发包人同意承包人施工的实际工程量计算，即： 1）施工过程中形成的签证等书面文件确认的工程量； 2）承包人能够证明发包人同意其施工，但未能提供签证文件证明工程量发生的，可以按照当事人提供的其他证据确认实际发生的工程量。 合同中约定发包人收到竣工结算文件后，在一定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，应按照约定处理。承包人可请求按照竣工结算文件结算工程价款。 发包人为避免按照承包人单方出具的竣工结算文件结算工程价款，应当注意： 1）在建设工程施工合同中排除“在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的”的约定，并明确约定发包人需以书面签章的文件进行认可； 2）若建设工程施工合同中有类似约定，发包人注意务必在合同约定的时间内，对承包人提交的竣工结算文件作出书面答复，或者进行洽商；进行洽商的，应形成会议纪要，并要求与会人员签字确认。 双方就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。 “白合同”主要防范诉讼风险；“黑合同”主要防范执行风险。 1）转让方订立转让合同时未取得出让建设用地使用权证书，但起诉前已经取得或者有批准权的人民政府同意转让的，合同有效。 2）划拨建设用地使用权未经批准订立转让合同的，合同无效；但起诉前经批准且办理出让手续的，合同有效；其中，直接划拨给受让方或者由受让方办理出让手续的，双方订立的转让合同可以按照补偿性质的合同处理。 1)双方应约定确定现场现状的时点，并通过现场拍摄、文字描述、列举清单等方式予以固定； 2）与工程建设有关的建筑材料、设备、构配件的归属问题； 3)与在建工程有关的合同的处理问题，包括抵押借款合同、工程设计、监理、施工合同、材料采购合同、商品房预售合同等。 1）转让方的合同目的：通过转让其在项目公司的股权以收回其对项目公司及房地产开发项目的投资及利益，并由受让方完成该项目的开发建设。 2）受让方的合同目的：通过受让项目公司的股权，以取得对房地产开发项目的开发权，并通过后续投资以完成该项目的开发建设，取得投资收益。 1）项目公司资产与负债现状。 2）项目公司拟开发房地产开发项目基本状况。 3）项目公司拟开发房地产开发项目是否已取得的政府批复文件。 4）项目公司是否已签订各种与房地产开发项目有关的合同、协议。 5）土地补偿价款的支付情况。 6）拆迁方案、拆迁补偿安置方案的落实情况，拆迁补偿款项的支付情况。 7