某地铁上盖物业初步策划建议.pdf

目 录 第一部分：市场状况分析…………………………………………2 一、GZ 地产市场概况……………………………………..2 二、LW 区房地产市场简述………………………………..4 三、潜在消费者行为分析…………………………………..7 四、竞争对手分析………………………………………….10 第二部分：市场定位……………………………………………...14 一、 项目概况评审………………………………………….14 二、 项目质素分析………………………………………….17 三、 项目定位……………………………………………….20 第三部分：项目推广…………………………………..……….…23 一、形象包装………………………………………………23 二、广告宣传………………………………………………24 第四部分：总结……………………………………………………25 附表：LW 区主要楼盘（部分）一览表………………………….26 1 第一部分：市场状况分析 一、 GZ 地产市场概述 在日益竞争激烈的大 GZ 房地产市场上，楼盘的销售进入了白 炽化的地步，在竞争中 GZ 的楼市出现了一些显著的特点： 1、 区域性、板块性 在大 GZ 的楼市上有众多区域在活跃着，由于各自区域的不同， 其自身的环境特点不同，导致各个区域有着各自不同的特点，因此 也就形成 GZ 楼市的区域性，而在这些区域里由于自身条件的优 异，一些区域的楼盘由始至终一直成为楼市的热点，这些热点形成 了与区域性一致的统一板块，如白云区的新广从公路板块、HZ 区 的滨江东板块、工业大道板块、番禺大石洛溪板块等，这些板块的 自身条件都比较突出，有白云区的白云山、滨江东板块的珠江，这 些板块把各自与众不同的特点发挥得淋漓尽致。 2、 层次性 不同的楼盘体现的层次是不一样的，这表现为各自不同的定 位。有的是豪宅，有的是一般商住楼，有的则属旧式商品房。价格 是其表现形式，有的住宅达一万元每平方米，如白云堡豪苑、中海 锦苑；有的是两千多元每平方米，如创业园，这种价格差距体现出 各自楼盘与众不同的定位，与众不同的档次。 3、 理念化 目前GZ 的楼盘都有各自建设的理念，这种理念体现为一种居 住文化，居住不再是简单的住宿，文化已逐渐融入了居民的生活之 中，人们逐渐考虑到住房的环境配套等外部因素。理念的快速发展 以致于各个楼盘有着不同的居住理念，有的提倡环保，这是环境理 念；有的提出高科技，引入电子商务，这是科技理念；另外还有类 2 似于碧桂园提出的文化理念，居住提供给业主的是一种与众不同、 优越的自我实现的理念。这些理念在很大程度上影响着顾客的购 买。 4、 艰巨性 现在每周有一百余个楼盘在报纸上打广告，纷纷采取招睐客 户的优惠措施，但随着市场竞争力度的不断增大，销售工作的困难 程度亦相应增大，一方面由于不断有新盘入市，市场供应量大增， 与居民消费量相比产生供大于求的市场现状，另一方面由于销售手 法的不断变化发展，由此形成居民对楼盘销售的一些展销措施的兴 趣越来越低，这样楼盘的销售就出现困难重重的情形。 3 二、 LW 区房地产市场简述 LW 区面积 118 平方公里，人口 51.66 万人，是 GZ 市主要老 城区之一，所居住人口多数为 GZ 市几代甚至十几代的本地居民， 外来人口极少，因此区域内保持着 GZ 习俗及传统受到外来影响 较少，不少仍保持有晚清时代的习俗。LW 区素有“西关”之称， 旧为GZ 市区巨贾聚居之地，是 GZ 的商业重地。随着房地产的快 速发展，LW 区的楼盘，逐渐成为 GZ 大市场中的热点之一，并且 房地产市场中带有浓厚的商业气息