钧城地产2010年8月2日郑州荆胡城中村改造发展定位与物业建议报告.pdf

钧策 荆胡城中村改造荆胡城中村改造荆胡城中村改造荆胡城中村改造 发展定位与物业建议报告 钧城地产钧城地产 2010年年8月月2 日日 钧城郑州销售代理项目钧城郑州销售代理项目 • 河南鑫苑：国际城市花园、都市公寓、逸 品香山品香山、景园景园、中央华府中央华府、世纪东城世纪东城、现现 代城商业。 •• 盛润地产盛润地产：盛润白宫盛润白宫、四季花城四季花城 • 祝福地产：九树洋房（高新区） 第一章第一章 项目认识 区域属性认识 外部环境分析 开发指标分析 物业发展方向 区域属性认识 继继 “北扩东移北扩东移”的之后的之后，南区和西区大量大规模项目陆续面市南区和西区大量大规模项目陆续面市，项目所在南区板块将成为项目所在南区板块将成为 大型城中村改造发展的焦点区域； 郑东 城市主要发展方向，形成的市场最大热点板块， 新区新区 以投资需求为主要特征以投资需求为主要特征。。区域范围区域范围：：东环路以东环路以 板块 东，航海路以北区域。 北区北段 中心 城市核心地段，城市设施齐备，依托浓厚的商 区板 业氛围及商务氛围，形成城市中心高档住宅板 块块 块块。区域范围区域范围：北起农业路北起农业路，，东至东环路东至东环路，，西西 至京广线，南至陇海路。 郑东板块郑东板块 北区 该区域近年发展快速，成为了市场自发形成的 北区中段 板块 热点板块。该区域具构成复杂、产品差异性大 的特征，可将北区板块分为三部分：北区北段、 北区中段和北区南段，目前发展处于饱和态 北区南段北区南段 西区 城市传统工业区、行政办公区，依托完善的配 板块 套设施以及浓厚的生活氛围，形成了以地缘性 西区板块 客户为主的中低端住宅板块。区域范围：陇海 中心板块中心板块 路路以北北，京广铁路线京广铁路线以西区域域。 南区 不在城市发展方向之上，区域陌生度较高，城 板块 市面貌较差，依托大型批发市场带来的外地商 户、比较便利的交通条件形成了南部中端住宅 板块。区域范围：陇海路以南，城东路以西区 域。 南区板块 东南板块 东南 依托城市快速道路以及城市向东发展的带动， 板块 城市化发展快速，形成新兴中高端城市住宅板 块。区域范围：城东路以东，陇海铁路线以南， 包括郑州经济技术开发区。 南区城中村大量开发，形成联合博弈局面 差异化的市场定位成为规避竞争的核心策略 南区片区城中村共有 16 个，将来开发体量达821万㎡ 。南区未来将形成城中村大盘竞争的时代。 村村组 占地占地面积/亩亩 项目名称名称 冯庄 1500