物业管理基础2012.pdf

物业管理基础 教师 李 岷 物业管理简说 • 最早出现在19世纪60年代的英国。Octavia Hill规范租户行为的管理办法 。 • 现代物业管理却诞生并发展 于19世纪末20世纪初 美国。1911年世上第 一个业主组织“建筑物业主组织（BOO）”成 立，标志着现代物业管理的诞生。 • 1981年3月10 日，深圳市成立了第一家涉外 商品房物业管理公司。 • 1994年3月，建设部颁布33号令，《城市新 建住宅小区管理办法》，正式确立了现阶 段物业管理的新体制，推行社会化+专业化 的管理。 • 2003年9月1 日，《物业管理条例》实施 • 2007年10月1 日，《物业管理条例》更新/ 《物权法》实施。 五业精神 • 责业—责任心+负责 • 廉业—廉洁自律 • 勤业—勤奋努力 • 敬业—崇敬+看得起 • 爱业—热爱 现阶段中国大陆住房问题中的 几个基本问题白话解 • 业主 • 业主大会 • 业主委员会 • 建筑物区分所有权 房产税 • 物业 • 物业管理 • 物业服务企业 • 土地 房地产(不动产) 公共与共有 学校、购物、交通 业主 • 《条例》第六条:房屋的所有权人为业主。 • 业主是指物业的所有权人。业主可以是自 然人、法人和其它组织，可以是本国公民 或组织，也可以是外国公民或组织。 • 房屋所有权与土地使用权归属同一个主 体 。 • 具备业主身份的情况有三种： 办证大国 • 一是房屋所有权证书持有人； • 二是房屋共有权证书持有人； • 三是待领房产证和房屋共有 权证的购房人。 非业主使用人 • 不拥有物业的所有权，通过某种形式获得 物业的使用权，并实际使用物业的人。 • 问题？ 1）夫妻双方，一方是业主，另一方是业主 吗？ 2 ）父母儿女是不是业主？ 3 ）开发商是不是业主？ 单个业主的权利 • 1)依法享有所拥有物业的各项权利。 • A.对自用部位占有、使用、收益、处置、修 缮、改建等基本权利。 • B.对共用部位，设施设备的权利。 • 2)参与物业管理，要求物企依合同提供相应 的管理与服务的权利。 • 3).拥有对物业服务企业提供的监督、建 议、批评、咨询、投诉的权利。 业主大会 • 业主大会是由管理区域内全体业主组成， 是物业管理区域决定物业重大管理事项的 最高权力机构；是业主自治管理组织；是 非社团法人组织。 • 注意 • 1)一个管理区域内只有一个业主大会。可以不成 立业主大会，由业主共同履行业大和业委会的职 责。 • 2)重大管理事项有哪些？ 一）制定修改业主大会议事规则； 二）制定修改管理规约； 三）选举或更换业委会成员； 四）选聘和解聘物企； 五）筹集和使用专项维修资金； 六）改建、重建建筑物及其附属设； 七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 • 3)业主自治 指业主有权对自己拥有的房产 （专有+共有） 的使用，经营和管理做出决定。 业主自治的关键就是：召开业主大会+选举产 生业委会 业主自治的前提条件是：制定和通过管理规 约。 • 4）业主大会成立的条件。 物管区域内，房屋出售并交付专有部分建筑 面积达50% 以上，或者首套房屋出售并交 付使用满2年。 公有住房出售建筑面积达到30% 以上的，可 以召开第一次业主大会。 这时，建设单位应按政府的要求，及时报筹 备首次业主大会会议所需的文件资料：① 物业管理区域证明；②房屋及建筑物面积 清册；③