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第二讲 房地产行业会计处理及税收 一、成本核算的科目设置 开发成本 建安工程费 1）土地费用 样板房/售楼处装修 2 ）前期费用 建安监理费 3 ）建筑安装工程费 检验检测 4 ）市政基础设施费 景观工程费 5 ）公用配套设施费 工程造价咨询费 伊美控股集团有限公司内训系列讲座 第二讲 房地产行业会计处理及税收 • 开发间接费用 • 办公费用 • 资金成本： 贷款利息 融资费用 • 工资 • 职工福利费 • 邮电费 • 差旅费 • 水电费 • 租赁费 伊美控股集团有限公司内训系列讲座 第二讲 房地产行业会计处理及税收 • 成本分摊方法：在可售与不可售之间分 • 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题 的通知》（国税发[2006]31号）： • 按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算 等方法计算分配。 伊美控股集团有限公司内训系列讲座 第二讲 房地产行业会计处理及税收 ☻按土地面积分摊：适用于土地有关的成本，如出让金等 ☻按建筑面积分摊：前期工程费、建安费、基础设施费、公 共配套设施费、开发间接费用、相关税金、其他费用。 ☻按层高系数分摊：楼层层高不等的情况下采用。 系数=相同层高的楼层高度之和/总高度 ☻估价修正法 ：会所、营业房与住宅、地下室、地下车库 通过对建筑成本的估算数额进行修正，计算出各种不同 结构房屋建筑成本的方法 伊美控股集团有限公司内训系列讲座 第二讲 房地产行业会计处理及税收 • 二、土地增值税 • 定义 • 清算单位 • 清算条件 • 收入确定 • 扣除项目的确定及要求 • 应纳税额的计算 • 税收优惠 • 核定征收 • 清算后再转让房地产的处理 伊美控股集团有限公司内训系列讲座 第二讲 房地产行业会计处理及税收 • （一）定义： • 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物并收取收入的单位和个人，就其转 让房地产所取得的增值额征收的一种税。其税率 实行四级超率累进税率。（30%-60% ） • 应纳税额的计算： • 应纳土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速 算扣除数 • 增值额=应税收入-扣除项目金额 伊美控股集团有限公司内训系列讲座 第二讲 房地产行业会计处理及税收 （二）清算单位： • 土地增值税以国家有关部门审批的房地产 开发项目为单位进行清算，对于分期开发 的项目，以分期项目为单位清算。 • 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住 宅的，应分别计算增值额。 伊美控股集团有限公司内训系列讲座 第二讲 房地产行业会计处理及税收 （三）清算条件： • 符合下列条件之一，纳税人应进行清算： • 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的 • 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的 • 3.直接转让土地使用权的 伊美控股集团有限公司内训系列讲座 第二讲 房地产行业会计处理及税收 • 符合下列情形之一，税务机关可要求其进行清 算： 1.已竣工验收的项目，已转让的建筑面积占整个 可售建筑面积的比例85% 以上，或该比例虽未超 过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用 的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕 的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土增税清算 手续的 伊美控股集团有限公司内训系列讲座 第二讲 房地产行业会计处理及税收 （四）应税收入的确定 • 1、《细则