别墅营销策划案.pptxVIP

前言别墅年前回款5000万目录项目现状核心问题执行方案当期别墅货值均价200万/套楼号套数 总套数区域均价均价套数占比区域货值L1---L44套/栋16套200万/套27%3200万L8---L133套/栋18套290万/套41%5220万L14---L173套/栋 12套350万/套32%4900万L182套2套均价290万/套均价350万/套48套13320万元别墅销售目标回款目标5000万≤≤15---21套30---37套完全回款的状态下完全不回款的状态下7月8月 9月10月11月12月1月准备销售1月27日春节元旦放假3天按80%的回款率，销售大致约需达到25套左右市场导向价格对比平均水平 高新区目前在售高层价格基本在3800---4200元之间。价格是价值的外在表现，在价值配置与竞品对比缺乏强力支撑的条件下，项目均价超过市场最高均价450元/㎡，销售难度巨大高层价格调整建议结合市场情况和总销额要求对原价格方案进行优化调整，调整后总销额比原来增加4.5万。调整说明：G5-G6单价下调200以缩小与竞品项目的价格差距，将缩小部分分摊到G3、G7-G8、Y1-Y3上 。G3小高层作为高层产品中的明星，拉大G3和G5-G6价格的差距随着区域的成熟和项目配套的完善，G7-G8价格也会有一定的递增。楼栋楼层总建面总户数原单价调整后单价调整后总价G5-G6262775420846504450123505300G7-G8333531426443504460157500440G3189077645000511046383470Y1-Y376480425600571037000800原总销额：364345000调整后总销额：364390010价值支撑配套建议G5-G6均价45000元，高出市场最高均价250元/㎡价值支撑：入户指纹密码锁智能家居模块（智能生活 配套自主延伸）智能照明驱动方案智能门锁方案智能厨房方案可定制的APP客户端1700元1700元G3小高层户型面积区间建议32mY1-Y4：180㎡≤160㎡四室≤ 160㎡四室23mG3户型面积区间建议：为拉开小高层G3和洋房Y1-Y4的面积区间差距≤140㎡三室≤140㎡三室南北通透：不超过160㎡纯南户型：不超过140㎡G5、G6#货值基础信息：26F，2T4户， 每栋实际房源104套，5#、6#共计拥有208套7月8月9月10月11月12月1月2月27日春节2017年别墅取得预售许可证高层预售许可证营销中心\景观展示区\样板间开放项目节点时间安排7月中旬进行前期客户的梳理和引导开始蓄客，9月4日举行产品推介会（9月第一个周末）。12月中旬，务需取得预售许可证，为项目开盘做好准备。12月底到元旦左右项目高层必须开盘，为项目收款（银行放款）赢得时间（1月15日以后银行将拒绝放款）。高层蓄客高层节点高层开盘产品推介会强势蓄客咨询登记以元旦开盘计，距目前约5个月时间 正常到访量：高新区域：月到访80~110组主城区域：月到访50~70组蓄客转成交转化率：目前市场的蓄客期转成交转化率一般在45%~55%； 蓄客到开盘时间为5个多月时间，按80组/月计，5个月共计 到访400组销售目标为---75套经验：50%经验：30%销售目标＝（来访量×认筹转换率 ） × 解筹率60套＝（400组 × 30%） × 50%大致约需认筹120组客户400组÷150天≈2.6组/天，平均每天到访有效客户2.6组时间8月9月10月11月12月 认筹24组24组24组24组24组高层400组有效到访，平均每天到访2.6组至少认筹120组营销费用200万别墅5000万回款，80%回款率，年前约销售25套引申出两个问题：费用一定，欲达目标，该做些什么？怎么分配 ？7月8月9月10月11月12月1月2月2017年别墅取得预售许可证营销中心\景观展示区\样板间开放高层预售许可证项目节点别墅节点别墅内部认购别墅销售高层节点高层蓄客高层开盘推广周期别墅价值点 + 高层排号信息别墅销售+高层排号 展示区开放预告项目景观价值点+高层排号高层开盘节点活动开放活动开盘活动渠道搭建 全员营销、老带新、同行转介PART.1活动节点营销中心开放高层开盘活动营销中心开放活动费翔直升机豪车展仪式冷餐演艺营销中心开放活动活动总费用预计70万活动费用预计：65万礼品费用：2万媒体/其他不可预见费用：3万直升机，连续3小时，每15分钟起飞1次（起降要求50米*50米空地，周围延伸20米不能有高于3米的树木）2.费翔：两首歌29万/天开盘活动费用预计约需 5万，具体价格需根据现场实际布置和流程安排报价费用预估项目价格总计 演职人员3万约5万氛围/冷餐1万摄影/摄像及其它道具1万PART.2推广计划推广内容媒体配合7月8月9月1