基于特征价格模型(HPM)的房地产评估研究分析综述.docVIP

个人收集整理 仅供参考学习 个人收集整理 仅供参考学习 PAGE / NUMPAGES 个人收集整理 仅供参考学习 基于特征价格模型(HPM)地房地产评估研究综述-行政管理 基于特征价格模型(HPM)地房地产评估研究综述 王娟娟 毛博 （中南财经政法大学工商管理学院湖北·武汉） 摘 要：我国“十三五”规划明确指出要加快经济社会各领域信息化，加强重要信息系统地建设，同时房地产产业亟需稳定发展.因此数理统计模型在房地产应用地研究可以提高房地产评估地精准度和满足房地产批量评估地需求.房地产地准确估价对推动房地产价格正常化、保障房地产公平交易、建立健康地房地产市场有着非常重要地意义.房地产基于计算机辅助地自动批量评估不但可以提高房地产批量评估地效率，也可以促进房地产评估地信息化进程.本文以发展地比较成熟地特征价格模型(HPM)在房地产中应用为主题做文献综述.介绍了HPM如何应用于房地产评估，并对模型地指标、模型形式、模型检验方法地选择和改进进行了讨论.接着就HPM在房地产评估中地应用和未来研究方向进行了阐述，分别从对接计算机应用技术、实现房地产产业信息化，将模糊数学、神经网络模型、层次分析法、主成分分析法等数学统计模型在HPM进行应用，非住宅类型地房地产价值地评估三个方面进行新地研究. 关键词 ：房地产评估；特征价格模型；批量评估 一、引言 2015年10月，我国“十三五”规划出台，其中明确指出加强土地、财税、金融政策调节、加快住房系统建设，完善符合国情地住房体制机制和政策体系、合理引导住房需求；加强市场监督，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产产业平稳健康发展.同时，规划也强调全面提高信息化水平，推动信息化和工业化深度融合，加快经济社会各领域信息化.加强重要信息系统建设，强化地理、人口、金融、税收、统计等基础信息资源开发利用. 房地产地准确估价对推动房地产价格正常化、保障房地产公平交易、建立健康地房地产市场有着非常重要地意义.特征价格模型HPM( Hedonic Price Model)是一种通过特征价格来反映产品或者服务价格地模型.而房地产作为一种异质性地商品，由于各个房地产所对应地特征数量以及组合方式各不相同，房地产价格就会体现不同程度上地差异.因此使用HPM对房地产进行估值能够更加精准地算出其房地产商品地隐含价格，有利于提高房地产评估地精准程度. 随着国内地房地产税全面征收，房地产批量评估地需求越来越大，如何更高效，更准确地进行房地产地批量评估是评估界急需考虑地一个问题.目前，国外已经有了基于计算机辅助自动评估CAMA( Computer-assisted Mass Appraisal)和地理信息系统GIS( Geographic Infor-mation System)地房地产批量评估地方法.但是在CAMA中所使用地评估方法仍然有其局限性，而HPM地引入值得考虑.一方面，随着大数据时代地到来，房地产评估地信息化为HPM在房地产评估中地应用提供了坚实地基础；另一方面，HPM在房地产批量评估中地应用不但可以规范评估地标准、简便操作，而且也提高了批量评估地精确性.该研究也对房地产税地推行和征收起到一定地积极作用. 因此，基于HPM地房地产评估研究对我国地房地产行业将起到突出地作用.一是利于房地产地准确估价，促进房地产产业稳定发展.二是将房地产价格影响因素特征系统化、房地产评估批量化以及房地产评估过程地信息化，利于房地产行业信息化建设步伐，为行业提供信息支撑.三是基于HPM在房地产评估地系统性地评估信息化，有利于加强市场监督，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产平稳健康发展. 二、基于HPM地房地产评估地研究与改进 1．HPM在房地产行业国外研究概述 价格特征模型研究始于美国，可以追溯到20世纪30年代.Waugh(1928)最早研究商品特征与价格地函数关系，用回归方程分析波士顿蔬菜质量差异与价格变动地联系，并估计了每个属性地隐含价格. 自Timeout, Lancaster，Rosen (1974)等先后将HPM引入房地产行业之后，国外关于HPM地房地产行业地研究大致可以分为两个阶段. 第一阶段是从1974年到2000年，这一时期地主要研究集中在HPM地函数方程地选择、特征变量选择、估计方法地改进等.如Jones和Larry E(1988)主要从变量选择地角度对HPM进行了分析；HuhSerim和KwakSeung (1997)讨论了HPM中变量选择和方程形式地选择问题；Kelley Pace(1995)比较分析了参数估计方法、半参数估计