二三线城房地产消费力辅仁大学管理学院.ppt

中国二三线城市房地产消费力 北京华通人商用信息有限公司 全國意向顧問(股)有限公司 輔仁大學管理學院商學研究所 中華資料採礦協會 2013.04.29 按照行政区划对城市级别进行划分不足以反映城市消费市场的特征 按照中国行政区划，全国地级以上城市共有287个，包括直辖市、副省级城市、省会城市和非省会地级市 由于经济发展水平、地理位置等不同，各城市在城市规模、人民生活水平、城市化与人口集聚程度等都存在巨大差异，而且属同一个行政级别的城市之间也存在巨大差异 因此，研究城市的消费潜力与规模，仅仅依据行政级别的划分是远不够的。 城市划分研究背景 城市级别 城市数量 直辖市 4 副省级市+省会地级市 31 非省会地级市 252 城市划分研究背景 常被提及的所谓一线、二线、三线城市的概念最早起源于房地产市场，现在已演变成为城市综合实力和竞争力的划分。常规指标包括综合经济实力、城市发展与规模（建设水平、人口面积等）、城市级别、辐射力与影响力、信息交流能力、知名度等，但目前这些方法仍然存在很大的局限性——并没有将核心指标进行量化，使用者很难直观的了解各线城市的主要特征。 城市划分研究背景 从城市的经济实力、区域辐射力等方面对城市级别进行划分的方法，又缺乏具体而直观的量化指标 城市划分研究背景 2013年第一季城市消费力TOP20 排名 城市 CCP（亿元） 排名 城市 CCP（亿元） 1 上海市 6998 11 长沙市 1795 2 北京市 6923 12 杭州市 1738 3 广州市 3844 13 南京市 1712 4 天津市 3825 14 沈阳市 1700 5 重庆市 2892 15 郑州市 1678 6 深圳市 2828 16 哈尔滨市 1661 7 成都市 2219 17 大连市 1650 8 青岛市 2169 18 石家庄市 1623 9 苏州市 2104 19 福州市 1502 10 武汉市 1941 20 佛山市 1325 备注：上季度已发布 为了与常用的城市划分可比， ACMR综合考虑各城市城市消费力、行政级别、经济实力、人口城镇化率等量化指标，对中国大陆地区一二三线城市进行深入研究挖掘，并制定了相应的划分依据： 二三线城市 城市类别 行政级别 城市消费力（CCP）（亿元） GDP（亿元） 人口（万人） 一线（4个） 直辖市或计划单列市 CCP2000 GDP4500 城区总人口700万，且城镇人口500万 二线（18个） 副省级城市或区域中心城市 CCP600 GDP1000 城区总人口300万，且城镇人口200万 三线（26个） 省会城市或经济发达城市 CCP200 GDP500 城区总人口80万，且城镇人口50万 城市划分依据 城市消费力构建流程 ACMR城市消费力构建流程 城市名单 城市分类 城市 一线城市（4个） 北京、上海、广州、深圳 二线城市（18个） 天津、武汉、沈阳、南京、佛山、重庆、杭州、成都、青岛、大连、哈尔滨、济南、长沙、西安、长春、福州、郑州、苏州 三线城市（26个） 无锡、太原、昆明、包头、宁波、合肥、淄博、石家庄、厦门、南昌、温州、乌鲁木齐、常州、烟台、呼和浩特、徐州、兰州、唐山、汕头、台州、珠海、鞍山、南宁、贵阳、吉林、东莞 城市名单 一线城市特征 一线城市消费力特征 一线城市（4个） 二线城市（18个） 三线城市（26个） 为了帮助企业、研究员更好的了解中国大陆地区二三线城市的房地产市场，ACMR在城市消费力研究的基础上，选取GDP、社会消费品零售总额、城镇居民可支配收入、消费性支出、年末城乡居民储蓄余额、房地产投资额、商品房销售额、销售价格等量化指标，构建了城市房地产消费力的评估模型。 二三线城市 城市房地产消费力评估模型 经济评价指标：城市综合经济规模、居民收入与消费规模、潜在消费力等 消费力评估模型 房地产评价指标：房地产产业增加值、房地产投资开发、房地产供需规模与价格水平等 房地产消费力评估模型构建流程 Step 1 Step 2 Step 3 数据准备 -根据可操作性、可比性原则，选取华通城市数据库中280多个城市的30多个评价指标数据 数据处理 -采用因子分析、聚类分析等方法，构建经济和房地产两方面的评价因子 -根据各指标的影响程度和相关性计算指标权重 指标得分计算 -根据数据处理结果分别各城市计算经济指标和房地产指标的得分 -分值取值范围〔0，10〕 以各城市经济指标的得分为横坐标，房地产指标的得分为纵坐标制作各城市散点图，直观了解各城市房地产总体消费力 二三线城市房地产消费力评估 二三线房地产健康发展城市名单 分类 城市 健康发展城市 天津、佛山、东莞、唐山、烟台、石家庄、徐州、淄博、汕头 、太原 北京华通人商用信息有限