灵犀房地产基础知识培训.ppt

朝向 多为坐北朝南，这样南北通风对流，朝东的户型优于朝西的户型，东边户型晒早上的太阳，西边户型晒下午的太阳；朝南的房间采光好，朝北的房间多阴暗无光，冬天寒冷。 楼层 一楼容易潮湿，顶楼容易漏水还有温度较高，因此开发商一般会把地面抬高，加高防潮层，顶楼则会强化隔热层。一般楼层越高，价格越高，通常中间楼层的住宅是最佳的，例如总楼层为30层，则10-20层是最好的楼层，通常年轻人更愿意往高层买，老年人更愿意买低楼层，方便上下出行。 梯户比 通常一梯一户的多见于大平层豪宅，比较舒适的是一梯两户，多见于小高层和多层，高层通常是2梯2-6户，公寓舒适度比较低，通常会到3梯10-20余户。 户型讲究方正得体，一般不喜欢异性的房型。 No Yes 玄关 玄关是进出门的过度，比较忌讳打开门就一望到底的户型，一般会有玄关鞋柜、衣架等设计，伞具、钥匙等经常会有习惯性的放在这里，另外通常会安置一面镜子，出门前整理一下。目前入户花园也成为一种很好的玄关。 Yes 玄关设计不方便，且户型一望到底。主人私密性不好。 　　 No 入户花园 所谓入户花园，即在入户门与客厅门之间设计了一个类似玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。入户式花园的设计初衷，是为了实现人们将花园引入住宅的梦想，形成了真正的立体园林景观。无论是一楼的住户，还是高楼层住户，都将享受到私家花园。 入户花园只是一个开发商的营销噱头，本质上是扩大本属于公共面积的销售面积，从而达到获取“名利双收”更大利益的目的。 这部分面积一般计算一半面积，较大的花园有时候可以作为娱乐室、棋牌室等功能房，甚至隔成一件卧室或者书房，但一般在入户处，作为房间的私密性低。 厨房 厨房的设计一般都在进门的地方，不会安排在房间最里面的地方，厨房最好紧邻餐厅。厨房要有窗户，保证通风，方便操作。 操作台一般有L、U型和一字型，通常L和U型比较好操作。 目前越来越多的厨房带有操作阳台，一般用于放洗衣机、做拖把池、洗菜等的空间。 Yes No 卫生间 卫生间通常要有窗户，暗卫容易滋生细菌，而且长期下来容易有异味，是很不健康的生活方式。 干湿分区是指将卫生间的洗澡区域有所隔离，做到不让淋浴或盥洗时溅起的水花肆意扩散，通常用浴帘、玻璃门、或者门槛等作为分隔。 一般小的卫生间，用起来都觉得不是特别宽松，更谈不上干湿分区，空间足够的卫生间都会做出干湿分区的设计。　卫生间通常在卧室中间比较适宜，在门口是忌讳的，对于只有一卫设计的户型来说，房间内任何区域到达卫生间的距离差不多是比较好的。 卫生间做了干湿分区，但是在进门处。 Egg： 卫生间不能干湿分区，但是位置在真个户型的中心，哪里都很方便。 Yes No 阳台 如果只有一个阳台，阳台应该在客厅上，而不再卧室内，避免晾晒衣物穿过卧室，影响私密性。 Egg： 通透：良好的空气对流。 No Yes 动静分区 是指活动空间要和休息空间分开。 休息区 活动区 Yes 休息区 活动区 休息区 活动区 No 相互打扰 卧室面积不小于10个平方，3*3.3M； 15个平方，比较舒适，20个平方以上，可以进行分区。 厨房不小于5个平方，6-8㎡比较舒适。 常见的L形、U型都比较好操作，一字型操作起来不太方便。 卫生间不小于3个平方，常见的约在4-6㎡。1.6米以上可以放浴缸。 客厅开间在4.2M-4.5M为宜，餐厅开间在2.4M以上，客餐厅面积和在24平米以上比较舒适。 房间合适尺度 可能会有的功能房 储藏室：多设置于门口，客厅内，方便使用，存放家居的杂物。 保姆房：多见于大户型，豪宅，一般设置于厨房，和厨房连通，甚至独立入户。 健身房：多见于复式产品，别墅里面，在卧室等功能布局充足的情况下，独立设置健身房。 影音室：多见于复式上层或者地下室里面，起到第二客厅的作用。 衣帽间：多与主卧室设置在一起，有的和卫生间连在一起，有的在进门处。 户型的流线　　流线是人们在户内活动的路线，流畅与否直接关系到各种功能的转换。户型的设计影响到流线的走向，而流线的走向影响到居住的品质，换句话说，好的流线会使小户型利用率提高，差的流线会使大户型变得“大而无当”。因此，选择户型的一个基本思路就是：选好流线。　　　　　　 A 家务流线　　分烹饪流线、洗涤流线、洗浴流线。储存、清洗、料理三道程序决定了烹饪流线，一般家中的厨房较窄，流线通常为“一”字形和“L”形，顺序不当就会引起使用上的不便。 比如，假使烹饪流线规划是先冰箱，然后隔过炉灶进入水槽清洗、案头加工，最后再回炉灶烹调，这样感觉流线并不合理。如果一开始就是冰箱、水槽、案头、炉灶，使用起来会更流畅些。 洗涤流线主要是洗衣、晾晒和熨衣，这三点最好一线，甚至一区域，像将洗衣机放置服务阳台，使洗涤过程集中完成，是目前常见的布局。 又比如洗浴流