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豪宅价值体系梳理及案例研究专题分享 厦门天价新地王于2007年9月8日产生—— 国贸地产竞得地王—— 2007G28地块和2007G29地块，楼面地价拍出了每平方米14447元和17533元； 总地价款约33亿元，地价一次付清 市场惊呼：“面粉比面包贵” 全国视野下，厦门新兴区域内，占据一线核心湾景地段（朝向及景观兼顾），中大规模绝版豪宅项目 项目优势： 城市新兴湾区，整体规划水平高，配套完善，自然资源丰富； 地块位于内湾核心区域，具有一线亲海的优良景观； 项目劣势： 地价高，楼面地价高达15500元/m2 ； 由于没有形成大片居住区，周边人气较低； 整个区域仍在建设中，配套设施尚未完全建成。 打造顶级豪宅是本项目的核心问题，豪宅案例研究的目的是为构建豪宅价值体系提供参照指标 豪宅案例研究思路：标准分＋加分项 顶级豪宅价值体系构建 引子——奢侈品 考察诸多城市豪宅案例，总结城市顶级豪宅的共同价值体系 城市中高密度豪宅多出现在一二线及辐射外围型城市； 顶级豪宅共性特征总结 顶级豪宅核心特征1：（城市核心+历史人文）/海岸线 顶级豪宅沿绝版位置分布； 主要分布可分为两类： 城市顶级豪宅必须具备两种核心属性相加： 城市核心+历史人文 海岸顶级豪宅，仅具备一种属性，即可独立存在： 海岸线 顶级豪宅核心特征2：国内一线城市豪宅价格，总价约1000万元/套以上，约是普通住宅总价的6倍 顶级豪宅核心特征3：全国价格趋同性；物业类型两极化；户型面积趋同性 顶级豪宅核心特征5：硬件发展基本在高级阶段已完善，成熟阶段主要是立足软件的突破，及软硬的相结合 星海国宝 世贸滨江 汤臣壹品 香蜜湖一号 中信红树湾 红树西岸 波托菲诺 贝沙湾 凯旋门 顶级豪宅核心特征6：国内顶级豪宅硬件的8大“顶”级标准 顶级豪宅核心特征7：顶级消费趋向与顶级豪宅发展趋吻合，注重私享、影响力、艺术性 顶级豪宅客户构成： 上海华府天地： 5-15亿身价的全球顶级富豪 波托菲诺：市级及其以上的政界要人就有18位、文体明星36位、商界名流190位之多。 香蜜湖1号：深圳及周边城市的企业主、高级公务员和金领 香港凯旋门：约一成是内地客户，主要来自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人，其它为海外客户。 顶级豪宅核心特征8：三大核心价值点是稀缺位置、卓越硬件、私享生活，进入顶级豪宅高级发展阶段后，客户对私享生活敏感点最强 顶级豪宅核心驱动力模式 东海路9号：以酒店标准打造的青岛滨海超高层豪宅，强烈的地标效应 青岛市区繁华地段 占地约10100平方米，总建面95368平方米，容积率：8.95 目前售价：均价28000元/平 2栋50层塔楼及2层裙楼组成 户型面积：以三房170—270平米为主，其中顶层为623的复式公寓 动感的“帆”形外观 极具地标效应的高度、外形及顶级酒店装修标准的应用，使得项目超越一般居住功能的，功能转换到顶级酒店层级，实现了价值提升 金色海岸：最核心是以精装修及阔绰户型为主的顶级豪宅产品打造 配合户型的大尺度、阔绰按照欧洲皇室标准，采用世界顶级品牌的装修材质塑造欧洲皇室生活场景，让客户体验皇室贵族的奢华 红树西岸：极致高科技智能化：连同LG、日讯、 CLIPSAL及HONEYWELL，投资3000万美元打造亚洲代表性数字化社区 亚洲最大智能化社区智能化设施： 液晶触摸屏终端：韩国/HOMEYWELL/HS-5000-G-T 家庭网关：韩国/HOMEYWELL/HS-5000-G-W 浴室对讲分机：韩国/HOMEYWELL/BathPhone 可视门口机：韩国/HOMEYWELL/HC-6000 12路智能继电器：澳大利亚/CLIPSAL/L5512RVF 8路智能继电器：澳大利亚/CLIPSAL/L5508RVF 4路智能调光器：澳大利亚/CLIPSAL/L5504D2A 4键Neo开关：澳大利亚/CLIPSAL/E5054NL 8键Neo开关：澳大利亚/CLIPSAL/E5058NL PC界面：澳大利亚/CLIPSAL/5500PC 8键遥控器：澳大利亚/CLIPSAL/E5038TX 室内红外线传感器：澳大利亚/CLIPSAL/5751(WE) 智能电锁：韩国/IREVO/TG-smart 高科技材料与产品在在细节处体现奢华，保证绝对的高舒适性 蝴蝶谷：全新的创新产品突破市场，创造市场神话 户户带花园，360度观景，尽享南湖500亩绝版景观资源，充分体现入住者的尊贵与气度 100％的赠送面积 华府天地：开发理念——构建融入上海历史、文化和未来的奢华生活 复古摩登的奢华：挖掘目标客户的心理需求，暗示购买“华府天地”就是购买“上海的奢华生活 ” 时尚的、现代的、国际化的、混合文化的、新奢华生活方式，体现在符合多文化需求的休闲娱乐会