“泊岸”长沙北桥西项目构想导航企划.pdf

“泊 岸” 长沙北桥西项目构想 Strategy Ad. Planning [[导航企划] 导航企划] 2006/2/25 项目用地概述 项 目 指 标 规划总用地面积 14140平米 总建筑面积 54774平米 其中住宅面积 52448平米 建筑基地 2924平米 临街面长 150米 地块进深 90米 容积率 3.98 导航希望与发展商并肩 完成“泊岸”的整合推广及销售代理 我们的切入点？ 切入方向：根据影响地产销售的三大方面 位置 价格 项目自身 （规划设计） 我们思考的方向 我们在这三大方面处于什么样的状况？ ① 位置： ＊ 处于河西银盆岭这一看得见的成熟社区，紧邻观沙 岭片区，生活配套（交通、购物、教育、休闲、娱 乐等）便利； ＊ 本项目位于北大桥与潇湘大道交汇区域，滨临湘江， 极具升值潜力；潇湘大道北端及施家港水上公园建 设；项目未来发展空间会更好； ＊ 片区内同期开发、在售楼盘较多，存在较大的竞争； 小结：大环境较好，位置优势明显 我们在这三大方面处于什么样的状况？ ② 价格： ＊ 本项目销售均价未定，估计应在3000元／平米左右， 在片区属中高档，价位上优劣势不明显； ＊ 户型面积丰富多样（70－140平米），总价适中， 对初次、二次置业及投资者有吸引力； 小结：作为江景项目，价位上有一定的优势，但仍然 要考虑楼盘自身的规划设计，满足购房者的需 求，才能取得良好的销售业绩。 我们在这三大方面处于什么样的状况？ ③ 项目自身（规划设计）： ＊ 作为江景项目，规划未能体现景观最大化；户型与 片区同期开发楼盘规划类似，有一定的正面竞争压 力； ＊ 建筑规划设计，与同区同期楼盘相比无太多创新； 户型设计二梯六户、四户，形态落后，且较差单位 偏多 小结：建筑规划设计较同类楼盘创新有限，需我们进一步 改进．同时寻找一个相对有利的包装点来包装本项 目，以更好地促进销售。 “泊岸” 在竞争中如何占有位置形成 自己的特征优势？ 首先是观念上创新突破 现状启示 “泊岸”在对居住和生活的创新理解之上， 形成自己理念（核心），形成独立流派。 理念之下的产品创新、服务创新。 “泊岸”是什么？怎么实现？怎么做？ 新理念（核心）形成原则 引领原则（是市场首次提出的） 创新原则（是一种全新观念的改变） 消费者原则（符合消费者对生活欲求） •“泊岸”的目标：在品牌核心理念引导下建 立建筑理念、产品理念、服务理念并通过新营