上海长泰西郊别墅千万级大独栋的企划.pdf

亮 剑 上海高端别墅 针对长泰西郊别墅千万级大独栋的企划 蓝色创意蓝色创意 （（上海上海）） 年1010月月 我们曾与如下千万级豪宅有幸合作： 星河湾——6年 万源城·御溪——18个月 中海瀛台——16个月 佘山月湖山庄——24个月 佘山银湖别墅——24个月 无锡蠡湖一号——24个月 北京盘古大观——开始2个月 千万级别墅营销通道千万级别墅营销通道一：：不做第不做第一就做唯就做唯一 千万级别墅营销通道二：相同招数不能用第二次 千万级别墅营销通道三：此前所享，皆属平常 本次汇报以此本次汇报以此三秘诀秘诀，展开下文展开下文… 上海千万级豪宅市场形势上海千万级豪宅市场形势：： ““观望观望”” ——年底资金管控、看政策走向、房价高点 “浦东还不错，规划起点高，租赁回报还可以，所以豪宅还有量在走。” ““中环附近还行中环附近还行，毕竟位置摆在那里毕竟位置摆在那里。”” “佘山不行，租赁市场一直不好，价格又涨得太快，这一两个月来的客户 诚意度普遍不高诚意度普遍不高，紫园最近都在降价紫园最近都在降价，上月卖了上月卖了一套每平米套每平米55万多的万多的。”” 我们面对的市场课题： 如何解决千万级别墅买家的如何解决千万级别墅买家的 上门量问题？ 制造此问题的两大认知障碍： 1、长泰西郊别墅 ≠ 千万级别墅 2、洞泾别墅区非高端别墅区，区域竞争力弱于 佘山、旗忠和其他上海传统高端别墅板块。 清除认知障碍的思路： 障碍1. 长泰西郊别墅 ≠ 千万级别墅 旗帜鲜明的亮出“三亩一栋·千万级城市别墅” 的产品地位的产品地位。 障碍障碍22. 洞泾别墅区区域竞争力弱于佘山洞泾别墅区区域竞争力弱于佘山、旗忠旗忠 和其他上海传统高端别墅区。 “洞泾那边卖的是经济型小独栋、双拼、联排。” 中原地产中原地产 杨经理杨经理 “千万级别墅，往往都是资源型地产，洞泾没有特别突出的资源。” 佘山月湖山庄佘山月湖山庄 莫总监莫总监 区域素质决定千万级豪宅的营销方向区域素质决定千万级豪宅的营销方向 高端豪宅营销方向 区域特征区域特征 区域发展阶段区域发展阶段 “告诉别人她会长得很美” 陌生区域，认知度低 区域“婴儿”时期 重新定义区域价值，提升 形象 区域发展迅速，拥有一定 “告诉别人她美得与众不同” 区域价值区域价值 区域区域 “少年少年”时期时期 基于区域价值基于区域价值，，重新定义产重新定义产 品 区域成熟度高，区域价值 “告诉别人她是完美的” 已被充分认可已被充分认可 区域区域 “成年成年”时期时期 利用成熟区域价值利用成熟区域价值，，项目全项目全 方位打造外的细节放大 我们的解决思路： 基于洞泾区域的城市别基于洞泾区域的城市别墅价值价值， 重新定义千万级城市独栋的产品力。 如何重新定义千万级城市独栋？ 基于城市别墅价值： ——拒绝奔波（真正的城市第一居所别墅） ——拒绝混合拒绝混合 （（4040万平方米纯独栋万平方米纯独栋）） ——拒绝平庸拒绝平庸 （（2000020000平方米内湖平方米内湖，，亿元造景亿元造景、、三河环绕三河环绕）） 更为重要的是更为重要的是： 拒绝只做表面文章，深层次打造城市别墅生活的极致。 为什么没有地下室？ 为什么浪费空间面积这么多为什么浪费空间面积这么多，面宽也不大面宽也不大？？ 我们的定义： 只有真正懂别墅的人只有真正懂别墅的人，只有真正懂城市别墅生活的人只有真正懂城市别墅生活的人， 才真正懂得长泰西郊别墅大独栋的价值才真正懂得长泰西郊