2006年8月石家庄苹果城商务楼营销策划方案.pdf

苹果城商务楼 营销策划方案 二00六年八月 二00六年八月 第一章 市场分析 第二章 整合策略 第一章 市场分析 第一市场——项目市场环境分析 第二项目——项目基本情况 第三优劣——项目优劣势分析 第四客户——项目客户群分析 一.项目市场环境分析 （一）石家庄企业结构 （二）本市写字楼市场情况分析 （三）项目区域商业地产市场态势 （四）竞争楼盘分析 一、项目市场环境分析 城市东南部规划分区：2001年石家庄市取消 郊区，设立裕华区，市区面积扩大1/3。市政府 也重点加大本区域的发展。由于政府的引导，特 别是近年来市政设施的建设，已使该区的良好发 展前景深得人心。 城市三环的交通规划：三环线的规划、建设 将使城市的交通系统更加完善。城区的概念会得 到逐步变化，二环外、三环以内地块价值在此基 础上将进一步提升。 通过一系列的改造工作，石家庄的市区范围 以及各区域将得到重新定位。城市的重心会向东 南部转移。同时，市区一、二环以内的环境、道 路配套设施也会相应的得到改善。 （一）石家庄企业结构 石家庄经济是以省会经济为主导，驻石机构较 多，商业较发达。私营经济和新兴产业处在创业期和 成长期，没能形成强势产业或突出企业（无支柱企业 和支柱产业，行业分散，多以中小企业为主），远期 发展潜力较大，但近期表现不够明显，对中高档办公 物业的需求得不到有效的支撑。 商贸领域较发达，随着办公与商业的分离，其对 办公物业有支撑作用；新兴产业还处在创业和成长阶 段，近期对中高档办公物业的需求有限，这一点类似 于北京的中关村市场（中小型企业居多，对办公物业 的需层次较低）。 （二）本市写字楼市场情况分析 石家庄写字楼供方市场态势 从石家庄写字楼市场发展历程来看，在2000 年以前主要是处于计划性开发阶段（政府公用为 主）和半市场化开发阶段（定向销售为主），在 2000年以后写字楼市场才逐渐进入细分化开发阶 段，并在2002—2005年度达到第一个供应高峰。 西美大厦（7800元/平米）、中华商务中 心（6100元/平米）、君创国际中心 6000元/平米以上项目 （6000元/平米）、丽迪亚（6200元/平 米）、先天下（6500元/平米） 时代方舟（5000元/平米）、世纪国际中 5000—6000元/平米项目 心（5600元/平米）、裕园广场（5800 元/平米） 华海环球广场（4300元）、世纪方舟 （4500元/平米）、东海大厦（4000元/ 4000—5000元/平米项目 平米）、铂金时代（4200元/平米）、中 国盒子（4200元/平米）、筑业高新国际 （4200元/平米） 兴邦商住大厦（3860元/平米）、富天 大厦（3500元/平米）、威尔商务公寓 （3500元/平米）、嘉仕商务公寓（3600 3000—4000元/平米项目 元/平米）、卓达中苑商务中心（3300