杭州大运河商务区SOHO写字楼深化报告.pdf

杭州大运河商务区 SOHO写字楼深入定位报告 2009.5.13 工作过程回顾之杭州市场现状分析 1.关于杭州写字楼市场现状  写字楼价格倒挂，供过于求，且同质化严重。  写字楼价格倒挂，供过于求，且同质化严重。  作为主要供应区的钱江新城，供应量占整个市场的50%以  作为主要供应区的钱江新城，供应量占整个市场的50%以 上。 上。  而消化多为整售和订单 式销售。  而消化多为整售和订单 式销售。 2.soho写字楼（含酒店式公寓）市场表现 2008年写字楼物业销售统计中，soho写字楼（含酒店式公寓）的 销售量占8成。成交量排名前十的写字楼中 ，7成为soho写字楼（含 酒店式公寓） 工作回顾之物业组合方案 针对市场上的客观情况，在借势住宅的大策略下结合项目及企业自身情 况，我们提出了项目物业的组合方案 酒店公寓 综合体 商务公寓 小面积办公 本次深化报告涉及的主要问题 细化产品打造标准，补充案例 两种产品形态阐释：SOHO写字楼+酒店式服务公寓 两种产品案例及客户关注点分析 项目可行性分析+产品设计建议 报告提纲 1 市场研究深化 2 客户需求分析 3 公建地块定位 4 物业发展建议 1 市场研究深化 soho 代表案例 酒店式公寓 产品标准 产品特点 一.关于SOHO写字楼 SOHO概念——SOHO型写字楼 SOHO型写字楼是指小的家居式办公间。 它和酒店式服务公寓有着异曲同工之处，两者 均是将居住的概念分别与居家办公、与酒店式服务相结合。但SOHO提供给住户的是较 完善的办公空间，其设计的主要功能为满足居家办公的要求。除了功能有差异外，它也 拥有物业的所有权、收益权和相对自由的使用权 。在面积分割、投资自用上，它和小型 写字间、酒店式服务公寓没有太大的不同 ，是为中小投资者打造的一种过渡产品。 SOHO 中国产品扫描 1.北京建外SOHO 建外SOHO被称为北京 “最时尚的生活橱窗”， 由20栋塔楼、4栋别墅， l6条小街组成。 这里没有围墙，16条小 街在占地约17万平方米 的建筑群中流动，制造