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  商业地产建筑设计与人流动线设计浅议 (2011-05-22 23:03:25) 标签： 分类： 商业地产 房产 随着商业地产开发的不断成熟和理性，越来越多的开发商已经从当初以住 宅开发模式做商业地产开发的套路中转变过来，甚至对后期经营管理的重 视程度已经超过销售。而在前期策划工作中相当重要的一个环节就是对建 筑方案设计的支持，包括整体规划、物业形态、建筑风格、商业建筑要求、 人流动线等,因此我们必须从后期经营、招商的角度出发，研究不同商业经 营模式对前期商业建筑设计、配套设施的要求。以期在项目初始的策划阶 段能够对建筑设计和布局规划提出建设性的意见，减少后期的改动与损 失。 第一部分 商业建筑整体规划设计 一、规划设计创造高质量的商业空间 1、商业项目设计总体原则 商业物业较为常见的有以下四种空间形式： （1）室内大开间。无街道，商铺间没有完全隔绝；（如百货、大卖场）   （2 ）露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街； （3 ）回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖   （4 ）室内步行街。步行街在室内，完全遮盖。（如港汇广场、正大广场） 由于步行街是一种线状的建筑空间，能更利于消费者的购物、休闲、交流、 娱乐，更能感受到繁荣的商业氛围，也利于商场的经营管理，因此，步行 街购物中心是最受欢迎的空间形式。 商业项目在追求宽敞舒适的空间的同时，对得房率 K （实际使用面积/销售 面积）也要控制，不能过小。室外步行街的得房率 K 能达到 80——90%， 而室内购物中心的得房率要小得多，因中庭、过道（街道）、休闲区等公 共部位面积都属于公摊面积，一般在得房率在 55%——65%之间。   内部布局规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承 租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡，避免产生绝 对的死角死铺。在规划设计上常用手法有： （1）以主力店引导人流。 一般大型购物中心都会引进主力店来吸引人流，并对人流起到引导作用。 通常会将主力店安排在整个人流动线体系的终端，即尽量靠里，尽可能的 延长购物中心的人流通过路线；例如很多大卖场会设置在相对比较靠里的 位置，人流进入大卖场必须要经过较长的一条通道，通道两边通常布置专 卖店。或者将大卖场设置在二楼，让消费者必须要从二楼经过。 （2 ）以局部的造景、中庭聚集人流； 景观、中庭是现代商业中心的必要元素。不论你是哪种形式的商业，景观 和中庭都是必 2 不可少的，它已经不仅仅是购物环境、消费档次的符号。   景观和中庭在商业建筑中起到的是疏散和聚集人流的双重作用。一方面景 观和中庭吸引聚集人流集中、停留；另一方面，通过通透、宽敞的视觉可 见性，消费者非常容易寻觅到自己的消费目的地，迅速有针对性地引导人 流。 （3 ）以餐饮休闲娱乐区引导人流； 餐饮业态已被验证为是最能够吸引人流、聚集人气的商业业态。不管是综 合性商场、休闲步行街还是社区底商，餐饮都应该作为主力业态而占有相 当大的比例。尤其是在一些流动人流较少的住宅区，普通零售、百货服装 等对人流依赖较大的业态难以生存，而餐饮、休闲、娱乐等服务型业态却 能够很好的吸引人流。 餐饮业态有带动人气的作用     （4 ）出入口数量和位置的设置调节人流量均衡； 出入口是吸引人流的关键所在，但并非入口越多就是越好。过多的出入口 也会导致人流的流失以及商业动线的混乱。通常商业项目的出入口会有主 入口和次入口之分，主入口 1~2 个，次入口 2~3 个，视项目的具体面积而 定。 出入口的位置通常是设置在通行方便，人流量较大，曝光率较高的明显位 置，如街角。 商业街、商场的出入口设置比较     购物中心的室外、外立面和室内的处理，要处理讲究建筑的个性风格，同 时要追求商业气氛和娱乐性。比较常用的是店招和标示两种方式。 （1）屋顶和外立面的合理处理店名招牌广告位，既满足