无锡清华园三期整体企划方案.pdf

1 第一部分 市场研究分析 第一部分 市场研究分析 一、概述 • 今年整体经济景气回升、销售快速增长等利好因素使开发商 对未来市场产生了良好预期。 • 在宏观上，下半年及明年开发呈上升走势。 ——随着房地产的升温，大量新楼盘介入，竞争更趋激烈 二、高邮楼市分区分析 • 从目前情况来看，东部是高邮楼市的新亮点，在新城规划的 带动下将成为高邮楼市的热点 • 中心区及南片一直是房价最高的一个方位，也是今年上半年 销售最多的一个区位。今年上半年，南区的楼盘曾创出了几 2 个新高价位。在同一区位、楼盘之间比拼的是价位与品质。 • 从目前情况分析，东部市场虽是高邮推盘最多的区位，同 时，也可能是下一轮爆发价格战的区位。这种价格战不一 定体现在数字上，而更多的是一种性能价格比的竞争。另 外，虽然东部市场竞争激烈，但由于多数在销楼盘为近一 年的次新楼盘，在定位上都比较适合市场，下调的空间并 不大。 • 城西项目的开发量也相对较小，且较分散，就从短期来 看，城西供应量与购买群都不会明显放大，很难形成市场 热点。 三、竞争楼盘调研（如下） 3 项目名称 瑞和阳光城 工地位置 原啤酒厂地块 投资兴建 浙江经协 营销企划 自销 建筑设计 王孝雄设计中心 规划用途 住宅、商铺 基地面积 25万 建筑面积 30万 建筑楼层 6层 规划面积 未知 主力面积 115 门面单价 未知 平均单价 2080元/㎡ 车位单价 800元/㎡ 单价范围 1700-2600/㎡ 主力总价 27万 可售总额 1个亿 规划户数 2000多户 可售户数 512户 售出户数 351户 销售率 二期70% 银行按揭 99折 物管费 0.48元 一次付款 98折 工程进度 基本封顶 售楼热线 4688288 优点： 1. 商业街琵琶路，交通便利，商业繁荣。 2．开发商以引进大型的苏果超市做为卖地，使整个项目的经济增加200元/㎡。 3.小区配有豪华会馆、景观嬉水池、羽毛球场、幼儿园等完善配套设施。 缺点： 1.小区沿马路，较为吵闹。 综合分析 2.小区南排，东排商铺较难去化，投资前景欠佳。 3．引进一个大型超市是卖点同时也是缺点，在大型超市边上生活一定会很吵，从 而会影响销售速度。 4．销售价格伸的太高，和其33万㎡的建筑面积不成正比，会使其后面的房源面积 滞销的状态