青岛奥特莱斯市调报告完整版.ppt

地区分析– 崂山 总体概况 ? 位于青岛市东南部，与市南、市北、李沧相邻。 ? 最初以众多旅游景点闻名，如崂山和黄海。住宅和商业项目的集聚加速了该区的发展。 ? 未来几年内，青岛市政府计划将崂山打造成为全市的金融和技术中心。 ? 目前，该区商业用地的楼面价在2500-6000元/平米。 优势 ? 靠近青银高速，并且有快速路连接市中心和李沧区。 劣势 ? 靠近市中心，市区内类似零售项目竞争者较多。 崂山 机会 ? 旅游景点和展览中心提高了该区的知名度和人气。 ? 周边社区对配套设施相对较高的需求。 威胁 ? 地块稀缺，地价高涨。 32 *数据截止到2014年2月 数据来源: 仲量联行 ? 城阳位于青岛市区和北部郊区的中间地带。 ? 该区之前注重发展制造业，目前各种配套设施迅速发展，如娱乐、写字楼和青岛国际机场。 ? 该区发展多样化，韩国移民较多，促进了周边住宅和商务楼项目的发展。 ? 目前，该区商业用地的楼面价在1000-2500元/平米。 优势 ? 地价较低，发展空间大。 劣势 ? 制造业依然是本区经济发展的支柱，经济结构单一。 城阳 机会 ? 交通便利，靠近308国道。 ? 机场和方特梦幻王国促进了该区经济发展。 威胁 ? 旅游资源和自然景观较其他地区缺乏。 ?该区的两个奥特莱斯都已转型为其他形式的零售商场。 1 2 3 4 5 6 33 地区分析– 城阳 总体概况 *数据截止到2014年2月 数据来源: 仲量联行 ? 该区位于胶州湾西海岸。 ? 该区以其发达的港口设施知名，工业区和旅游区聚集该区。作为西海岸经济新区的核心，未来几年，黄岛有望吸引青岛半数以上的投资。万达集团将投资500亿元打造东方影都项目。 ? 该区有大量的住宅楼，均价在8000-20000元/平米，但入住率较低。 ?目前，该区商业用地的楼面价在1500-3000元/平米。 优势 ?胶州湾海底隧道连接了青岛市区与黄岛，20分钟车程缩短了两地的距离产生的影响。 ? 政府支持力度大，发展较快。 劣势 ?供大于求以及投机行为使得该区住宅楼入住率较低，限制了周边消费群体的发展。 黄岛 威胁 ? 其他地区定位趋同，会加大对消费者的竞争。 机会 ? 西海岸经济新区规划出炉，势必促进该区经济的发展。 1 2 3 4 5 6 7 34 地区分析– 黄岛 总体概况 *数据截止到2014年2月 数据来源: 仲量联行 ? 即墨位于青岛北部，城阳和莱西之间。 ? 即墨以温泉而知名，吸引了众多开发商投资别墅和度假区项目，包括海信、海尔和CTS。 ? 即墨同样是蓝色硅谷的核心区，蓝色硅谷专注于海洋科技的研发及相关产业。 ?目前，该区商业用地的楼面价在1500-3000元/平米。 优势 ? 旅游资源丰富，如温泉、滑雪场、高尔夫球场。 ? 交通便利，靠近高速路，城际轻轨也在规划中。 机会 ? 蓝色硅谷的发展会吸引更多的关注。 ? 未来的轻轨建设将连接崂山区与即墨市。 劣势 ? 周边社区群体消费能力偏低。 ? 距离市中心较远。 即墨 威胁 ?.政府支持尚处于初级阶段，该区需要至少5年发展才能较成熟。 1 2 3 4 5 6 35 地区分析– 即墨 总体概况 *数据截止到2014年2月 数据来源: 仲量联行 中国奢侈品消费城市活跃指数排行榜(前十) 青岛排名第六 数据来源：世界奢侈品协会 品牌分析 36 青岛奢侈品消费发展迅猛，80%以上的奢侈品企业愿意把山东地区的第一个旗舰店放在青岛。目前最受中国消费者追捧的几大奢侈品品牌LEESIZHE、LV、CHANNEL、GUCCI，在青岛均设有店面。而其中的LV店，不仅是山东省的唯一一家专卖店，还是中国第一家、世界第三家博物馆店。? 1997 2005 2008 登喜路、HUGO\BOSS LV、PRADA和赛琳 LEESIZHE、LV、Hermès、PRADA、CARTIER、TODS、GUCCI、GIVENCHY、VERSACE、ARMANI、LOEWE、BURBERRY、IWC、迪奥、香奈儿、江诗丹顿、劳力士等 37 品牌分析 据世界奢侈品协会《2010～2011年中国奢侈品消费城市调查报告》，青岛消费力列居全国第三，第一是杭州，第二是温州。2010年青岛人在奢侈品上消费达到65亿元。而青岛最大的奢侈品的聚集地海信广场，自2008年开业到现在，年销售额保持了40%到50%的增长。 38