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房地产财税疑难问题处理技巧与税收新政解析 房地产财税疑难问题处理技巧与税收新政解析 讲 座 资 料 主讲人：陈万乔 主讲人简介： 陈万乔:税务风险与纳税失误控制专家，北京东方财研财税研究中心主任、《中国税收法规查询系统》编委会副主任、“中国财税顾问网”首席顾问。陈老师长期从事税收法规在房地产领域的应用性研究，在国内首创了房地产企业“税务风险预警机制与控制体系”的操作实务；具有丰富的为房地产企业解决项目策划与财税疑难问题的实操经验，近三年来为国内20余家房地产企业提供的内控与节税方案，执行后成效卓著而深受企业称赞；为10余家房地产企业成功地解决了因税务稽查而引发的税企争议和税务危机事件，为企业挽回纳税损失数千万元，有效地维护了企业的合法权益。因而，被企业誉为最富实效的实战派专家。 第一章：房地产企业企业财税疑难问题处理方法与实操技巧 第一节：收入确认的财税疑难问题处理方法和技巧 一、关于收入确认的一些疑难问题的营业税规定和处理方法 1、预收账款： 《营业税暂行条例实施细则》第28条规定，以预收款方式销售不动产，其营业税纳税义务发生的时间为取得预收款的当天。 2、价外费用： 房产开发经营公司从购房户取得的代收款项，如有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费等价外费用，应当并入营业额征收营业税。 国税发〔1998〕217号文件规定：物业管理公司代有关部门收取有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费，属于代收款项，不征营业税，仅对其收取的手续费计算缴纳营业税。 3、视同销售： 以不动产、无形资产(土地使用权)用于捐赠、抵偿债务、分配给投资者、换取其他资产等方面，要视同销售，缴纳营业税。 组成计税价=成本×(1+成本利润率)/(1-5%) 抵债取得的不动产或者土地使用权，视同外购，只要取得合法的凭据，销售或者视同销售时，均可以扣除买价。 4、委托代建： “委托代建”房屋，仅就收到的“管理费”部分，按“服务业－代理业”税目缴纳5%的营业税。注意：“管理费”应当在“其他业务收入”中核算。 构成“委托代建”的几个必须条件：（1）委托方拥有土地使用权；（2）委托方取得了有关部门（计委、外经贸部门）的批复；（3）受托方（房产开发经营公司）不能垫付资金；（4）施工单位将发票开给（台头）委托方，受托方原票转交给委托方；（5）受托方按照协议定收取管理费。 5、合作建房： 即一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房，一般合作方式有两种： 　　第一种方式：是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体而言也有以下两种： 　　 （1）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额3．如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋再销售出去，则又发生了销售不动产行为，当然应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。 　　 （2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业—租赁业”征收营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”征收营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。 第二种方式：是以甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视情况确定征税事宜： 　　（1）房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。 　　（2）房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属前项免税行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为， 那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例