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房地产行业税收政策解析报告（中汇） 房 地 产 行 业 税 收 政 策 解 析 房 地 产 行 业 税 收 政 策 解 析 中 汇 会 计 师 事 务 所 中 汇 税 务 师 事 务 所 汪 轶 民 //0.主要内容: --1、房地产企业收入确认条件 --2、收入的税务处理 --3、成本、费用的税务处理 --4、计税成本的税务处理 --5、特定事项的税务处理 房地产企业收入确认条件: 1 、 税 法 对 收 入 的 确 认 时 点 国 税 函[2009]31 号 第 六 条 企 业 通 过 正 式 签 订 《 房 地 产 销 售 合 同 》 或 《 房 地 产 预 售 合 同 》 所 取 得 的 收 入 , 应 确 认 为 销 售 收 入 的 实 现 , 具 体 按 以 下 规 定 确 认 : (1 ) 采 取 一 次 性 全 额 收 款 方 式 销 售 开 发 产 品 的 , 应 于 实 际 收 讫 价 款 或 取 得 索 取 价 款 凭 据 ( 权 利 ) 之 日 , 确 认 收 入 的 实 现 。 (2 ) 采 取 分 期 收 款 方 式 销 售 开 发 产 品 的 , 应 按 销 售 合 同 或 协 议 约 定 的 价 款 和 付 款 日 确 认 收 入 的 实 现 。 付 款 方 提 前 付 款 的 , 在 实 际 付 款 日 确 认 收 入 的 实 现 。 (3 ) 采 取 银 行 按 揭 方 式 销 售 开 发 产 品 的 , 应 按 销 售 合 同 或 协 议 约 定 的 价 款 确 定 收 入 额 , 其 首 付 款 应 于 实 际 收 到 日 确 认 收 入 的 实 现 , 余 款 在 银 行 按 揭 贷 款 办 理 转 账 之 日 确 认 收 入 的 实 现 。 (4 ) 采 取 委 托 方 式 销 售 开 发 产 品 的 , 应 按 以 下 原 则 确 认 收 入 的 实 现 ( 手 续 费 、 买 断 、 保 底 分 成 、 包 销 ) 。从 以 上 可 以 看 到 , 税 法 从 国 家 税 款 尽 快 入 库 的 角 度 考 虑 , 对 收 入 的 确 认 的 标 准 自 然 也 就 不 同 。 ( 会 计 处 理 上 : 万 科 、 滨 江 集 团 、 泛 海 建 设 为 房 产 主 体 完 工 并 验 收 合 格 , 招 商 地 产 为 办 理 了 移 交 手 续 , 金 地 集 团 为 买 方 取 得 入 伙 资 格 。 ) 房地产企业收入确认条件: 2 、 完 工 条 件 的 确 认 企 业 销 售 未 完 工 开 发 产 品 取 得 的 收 入, 应 先 按 预 计 计 税 毛 利 率 分 季 或 月 计 算 出 预 计 毛 利 额 计 入 当 期 应 纳 税 所 得 额 。 开 发 产 品 完 工 后 , 企 业 应 及 时 结 算 其 计 税 成 本 并 计 算 此 前 销 售 收 入 的 实 际 毛 利 额 , 同 时 将 其 实 际 毛 利 额 与 其 对 应 的 预 计 毛 利 额 之 间 的 差 额 , 计 入 当 年 度 企 业 本 项 目 与 其 他 项 目 合 并 计 算 的 应 纳 税 所 得 额 。 国 税 发 (2009 )31 号 规 定 :“ 企 业 房 地 产 开 发 经 营 业 务 包 括 土 地 的 开 发 , 建 造 、 销 售 住 宅 、 商 业 用 房 以 及 其 他 建 筑 物 、 附 着 物 、 配 套 设 施 等 开 发 产 品 。 除 土 地 开 发 之 外 , 其 他 开 发 产 品 符 合 下 列 条 件 之 一 的 , 应 视 为 已 经 完 工 :1 开 发 产 品 竣 工 证 明 材 料 已 报 房 地 产 管 理 部 门 备 案 。2 开 发 产 品 已 开 始 投 入 使 用 。3 开 发 产 品 已 取 得 了 初 始 产 权 证 明” 。 国 税 函[2010]201 号 规 定 :“ 房 地 产 开 发 企 业 建 造 、 开 发 的 开 发 产 品 , 无 论 工 程 质 量 是 否 通 过 验 收 合 格 , 或 是 否 办 理 完 工 ( 竣 工 ) 备 案 手 续 以 及 会 计 决 算 手 续 , 当 企 业 开 始 办 理 开 发 产 品 交 付 手 续 ( 包 括 入 住 手 续 ) 、 或 已 开 始 实 际 投 入 使 用 时 , 为 开 发 产 品 开 始 投 入 使 用 , 应 视 为 开 发 产 品 已 经 完 工 。 房 地 产 开 发 企 业 应 按 规 定 及 时 结 算 开 发 产 品 计 税 成 本 , 并 计 算 企 业 当