郑州市上街区市场研究报告2017年0628.pptx

郑州市上街区市场研究报告;2;宏观环境;4;;西部新区规划范围包括中原区、高新技术开发区、荥阳市、上街区，此时发展郑西新区，作为郑州建设中原经济区核心城市目标的新平台浮出水面。 郑州提出“一心两翼”城市发展建设思路，将以中心城区为中心，向着东、西两个方向均衡发展。郑西新区，既有郑州发展新引擎的价值定位，又有区域中心城市的功能补位之义，更有平衡郑州东西发展之现实需求。;多条道路通达，最快30分钟可到达郑州市区，未来郑州城区与上街联动更强;规划发展以中间开花，两翼齐飞，致力于打造宜居、宜教、宜企、宜游的宜居职教城;郑上新区产业布局强调三大产业协调发展;10;土地市场;12;上街区土地成交模式有招拍挂、划拨和协议出让，近五年成交以招拍挂和划拨为主；招拍挂以经营性用地为主，划拨以经适房用地为主。;除2014年外，近5年供应成交???持稳定状态，2017年上涨明显，仅半年增长量已超过过去5年平均供应量； 2015年地价及楼面价下滑，主要因为工业用地拉低整体价格，2016年后价格保持稳定增长态势，平均地价在100万/亩左右，楼面价在700元/㎡。;住宅用地地价区间为90-120万元/亩，商业用地地价区间为140-200万元/亩，工业用地地价区间为21-25万元/亩，商业用地地价涨幅较大； 住宅用地楼面价区间为500-700元/㎡，商业用地地价区间为400-900元/㎡ ，工业用地地价区间为300元/㎡ 左右，近2年住宅及商业楼面价增长幅度较大。;从土地结构上分析，上街区土地供应以住宅和工业为主，其次为商办，其他类用地相对较少； 2016年供应量下滑明显，但住宅和工业土地仍为供应主力。 近几年住宅用地供应逐渐减小，工业供地开始增加；;从土地成交结构上分析，上街土地成交以住宅为主。 各物业形态土地2013-2015年成交成交相对稳定，2016-2017年成交下降明显，住宅始终位于主导地位。;2014年以前，上街区容积率多在1.5以下，2015年后容积率多分布在2.5-3.5，整体业态以高层物业形态为主。;19;1、成交模式分析：上街区土地成交模式有招拍挂、划拨和协议出让，近五年成交以招拍挂和划拨为主；招拍挂以经营性用地为主，划拨以经适房用地为主。 2、供求关系：上街土地供应及成交在2014年达到峰值，随后进入稳定趋势，年均供应成交23万㎡左右，2017年受都市圈外溢影响，土地放量明显，2017年1-6月土地供应43.5万㎡、成交33万㎡。 3、价格分析：住宅用地地价区间为90-120万元/亩，商业用地地价区间为140-200万元/亩，工业用地地价区间为21-25万元/亩，上街土地基本都已低价成交； 4、结构分析：从成交结构上看，住宅成交量最高，其次为工业、商办，2017年住宅成交占比达到74%，整体来看，住宅市场居于主导。 5、容积率分析：2014年以前，上街区容积率多在1.5以下，2015年后容积率多分布在2.5-3.5，整体业态以高层物业形态为主。;住宅市场;上街商品住宅近6年供应走势比较平稳，年供应量在60万㎡左右，成交持续上涨，2016年全年成交量达到105.2万㎡，环比上涨104%，主要是由于2016年郑州地王频出，商品住宅价格上涨，主城区客户外溢，刺激上街区住宅整体成交。;上街区域成交均价在2016年11月出现大幅上涨，较2016年10月上涨1268元/㎡，2017年1-5月上街商品住宅整体均价5934元/㎡，2016年均价整体上涨11%，2017年5月整体均价上涨34%。;上街区商品住宅存量受供求关系影响，存量持续减少，2016年受市场影响，去化大量库存，2017年存量持续走低，截止2017年5月，商品住宅存量为13.73万㎡，去化周期1.3个月，整体市场库存比较紧张。;通过市场典型项目监测，目前市场上供应套数最多为80-130㎡高层，其次为多层洋房，公寓面积区间为30-50㎡，别墅面积区间为200-350㎡，市场成交套数占比最高为高层，占比约为38%，其次为小高层，占比约为30%。;区域成交典型项目，二房面积段分布比较分散，主要集中在80-90㎡，三房面积段主要集中在110-130㎡，四房面积段分布相对比较集中，主要集中在150-160㎡。;上街区目前一房整体成交均价为7400元/㎡，二房成交均价为7600元/㎡，三房、四房成交均价为7900元/㎡，其中奥伦达部落五云山整体规划为度假养生小镇，主要推出花园洋房以及别墅产品，洋房成交均价在15000-16000元/㎡。;;上街区目前客户置业目的主要为地缘改善与投资，投资客户占比约29%，客户来源中以郑州客户最多，占比约46%，其次为上街本地以及荥阳客户，成交客户年龄集中在26-30岁之间，占比约53%，其中50岁以上客户多为购置别墅产品。;住宅市场2016年成交大幅上涨，目前整体