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信业-昆明农科院神州天宇项目投资基金简介 二零一三年一月 目 录 第一章 基金概述 第三章 项目概述 第四章 融资主体 第二章 浙金信托介绍 目 录 第一章 基金概述 1.1 基金要点 1.2 项目优势 1.3 基金优势 第二章 浙金信托介绍 第四章 融资主体 第三章 项目概述 4 1.1 基金要点 基金交易结构图 5 1.1 基金要点 基金要素 基金名称 信业-昆明农科院神州天宇项目投资基金 普通合伙人 信业基金控股全资子公司 有限合伙人 【浙金·尚明投资基金I号集合资金】信托计划，信托规模8亿元，分两次发行 基金规模 8亿元，分两次投入 放款安排 1 获取土地成交确认书后，先放款4亿元用于缴纳土地出让金，办理土地证 2 获得土地证后，办理抵押登记，再放款剩余4亿元 投资期限 24个月，基金满18个月后可选择提前还款 投资方式 债权 资金用途 信天投资经营性资金需求，对项目公司借款，项目开发建设 还款来源 项目销售回款 增信措施 1 土地抵押，融资规模8亿元，土地评估价值22.4亿元，抵押率约为36% 2 信天投资持有项目公司49%股权阶段性质押 3 云南神州天宇对该笔融资提供无限连带责任担保 4 实际控制人提供无限连带责任担保 监管措施 1 委派董事；委派财务经理，对项目资金支出监管 2 设立销售回款保证金账户，用于归集项目销售资金 6 1.2 项目优势 监管措施 管理层监管 (1) 指派财务经理，掌管公司财务章、项目证照等； 资金支出监管： (1) 确定详细项目商业计划书，包括项目开发进度、资金支出计划、合同管理等，监管项目商业计划书及实际项目开发进度是否一致； (2) 财务经理对所有的资金支出进行签字确认，确认本次融资资金只能用于本项目土地款缴纳及后续开发建设； (3) 超出预算内的资金支出，项目公司需要重新作出说明，对基金进行汇报。 7 资金收入监管： (1) 对项目销售速度及销售价格进行跟进，并有知情权，农天宇积极配合； (2) 设立保证金账户，保证金账户中的资金余额加上已经支付的借款利息在投资期满18个月、22个月、23个月，应达到投资本金及预期收益之和的50%、80%和100%； (3) 保障金账户资金如不足，则在一定期限内，云天宇与农天宇给予补足；如没有补足，则需强制干预销售，保障资金安全。 项目监管： (1) 根据项目商业计划书所列工程进度进行跟进，特别是主要节点，如土地证的获取、其他三证的办理及预售证的办理时间等；如果项目开发明显异于商业计划书，则需要农天宇作出相应说明，财务经理上报基金； (2) 基金有权聘请第三方机构对项目的投入、开发进度等进行审查、评估，农天宇给予积极配合，相关费用由项目公司承担。 1.2 项目优势 监管措施 8 1.3 基金优势 基金优势 第一，项目还款来源充分，市场抗压能力强。项目总销售收入近110亿元，净利润29亿元。本项目融资规模仅为8亿元，未来安全系数非常高，即使降价35%，依然可以归还本次融资金额，并完成项目开发。 第二，抵押物充足。项目土地价值22.4亿元，融资规模8亿元，抵押率36%。 第三，项目公司股东实力较强。股东一，信天投资由云南神州天宇与金石投资共同处在成立；股东二，云南省农科院，原土地持有者，保证项目一级开发顺利进行。 第四，基金管理人经验丰富。信业基金作为中信证券的重要投资平台，目前资产管理规模已达到25亿元，信业基金团队具有丰富的房地产开发经验。 9 1.2 项目优势 项目优势 第一，项目土地成本较低。项目通过城中村改造的一二级联动模式锁定了较低的土地价格，本项目约为434万/亩，周边土地价格约为900万/亩；本项目按照可售地上物业面积计算，楼板地价约为3190元/平方米，相比项目平均销售价格(可售物业)为15550元/平方米，土地成本占比为20%，土地成本较低，存在较好的利润空间。 第二，项目占用资金规模小，后续资金压力不大。本项目为一二级联动开发，可以通过多次与政府间的缴纳、返还方式，通过8亿元反复操作获得土地证。同时，土地总成本为22.4亿元，其中政府认定的土地一级开发交易底价为16亿元，剩余6.4亿元为在进行二级开发时需要进行支付的相应成本，如相应代建成本、契税等（该部分计入整体土地成本），其中最关键的是截至成功办理土地证时，项目将共投入约18亿元，足以完成一级开发，同时保证项目启动，所以前期占用资金规模小，后续资金压力不大。 10 1.2 项目优势 项目优势 第三，政府政策支持。本项目为一二级联动开发的城中村改造项目，获得政府大力支持，在未获得土地的情况下，边拆迁，边建设。很好的保证了项目的开发进度，利于项目后续销售，快速回笼资金。 第四，项目产品定位准确。本项目定位于都市T台上的未来城——城市主轴线北京路+盘龙区