物业服务企业如何防范法律风险资料.doc

PAGE \* MERGEFORMAT PAGE \* MERGEFORMAT 1 物业管理法律知识及物业管理常见 纠纷防范 今天,我给大家讲一下有关物业管理法律知识和物业管理常见纠纷有关问题。 “物业”一词，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。随着我国经济体制改革的不断深入，特别是住房制度的改革，城市房地产市场的蓬勃发展，商品房的买卖已经取代了传统的公有住房分配，成为解决人们居住问题的主要途径。房屋成为人们最重要的私有财产，这些拥有城市房屋住宅所有权的人被统称为业主。城市住宅小区的物业服务已进入了业主们的日常生活。但是，在现实中，围绕着对业主房屋的居住、使用管理，业主与物业服务企业之间产生了诸多矛盾纠纷，那么可以将此类纠纷统称为物业纠纷。 那么就物业服务企业与业主之间常见纠纷主要表现有以下三种形式。 第一类就是费用纠纷:主要是指物业公司向业主追索物业管理费方面的纠纷，如业主因为各种原因拖欠物业费用不交，进而和物业公司产生民事纠纷。 第二类就是财产损失赔偿纠纷：主要是指业主要求物业管理者承担未履行设备、设施等维护保养义务与业主财产损失存在一定的关联，而引发的侵权赔偿纠纷。 第三类就是人身损害赔偿纠纷：是指业主要求物业公司赔偿因物业公司未尽其安全义务而造成的人身损害纠纷。 根据法律规定，上述三种类型的纠纷，物业公司可能要承担以下四个方面的责任：1、高空坠物致人损害纠纷；2、路障及其它设施致人损害纠纷；3、施工致人损害；4、故意或者过失致人损害纠纷。 4、管理不到位引起的责任。 这些纠纷的产生，应当说有的是因业主原因引起，有的也是因为咱们物业公司方面原因造成的，大量的纠纷不但影响了业主与小区物业之间和谐的管理关系，同时也会给双方带来不必要的损失，所以我在接下来的讲解过程中，会通过一些案例，介绍一些常见的纠纷类型，来提醒咱们物业公司在今后的工作中应当注意到的地方，进而来规避一些法律上的风险。 那么，在讲案例之前，我先对物业管理中出现的法律概念及法规依据做个简单的介绍，让大家对这些法律规定有初步的了解。 第一部分 我国城市物业管理的立法经过 一、我国有关物业管理的全国性专门立法长期以来一直处于空白状况，相关规定散布于《宪法》、《民法通则》、《合同法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等相关法律文件中，?1994 年国务院颁布的《城市新建住宅小区管理办法》是指导我国物业管理的第一个规范性法律文件。2002年10月22日，国务院办公厅就《物业管理条例（草案）》向社会大众征求意见稿，收到社会各界意见和建议共计近4000余条，条例吸收社会各界意见与建议近50%，充分反映了广大人民群众的意愿，体现出发展为重、平衡利益、保护弱者的观念，此次征求意见是进一步增强政府立法工作透明度的一次尝试和探索，事实证明这样的方式是成功的、有益的，6月19日，新华社授权发布国务院令第379号《物业管理条例》，2003年9月1日正式实施。2007年3月16日《物权法》生效， 8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订了《物业管理条例》。 二、立法衔接问题。 国务院的《物业管理条例》和《物权法》进行认真的对比，大家会发现《物业管理条例》是通过全国人大进行备案的，它备案的时候就充分考虑了和《物权法（草案）》中的原则衔接问题，两者的原则是一致的。在《物权法》通过后施行前，全国人大常委会和国务院、建设部还及时修改、制定了相关法律。 1、2007年8月30日，十届全国人大常委会第二十九次会议通过了关于修改《城市房地产管理法》的决定，授权国务院就征收国有土地上单位、个人房屋与拆迁补偿先行制定行政法规，解决了《城市房屋拆迁管理条例》与物权法的有关规定不一致而面临停止执行的问题，避免了城市房屋征收拆迁可能出现无法可依的状况； 2、根据物权法有关规定，建设部对现行法律法规和部门规章、规范性文件进行了全面清理，对不一致的地方进行了修订。 ⑴认真研究分析《物业管理条例》与物权法存在的不一致之处，并提出了对条例的修订意见，国务院已对《物业管理条例》进行修订； ⑵会同财政部于2008年1月8日联合发布《住宅专项维修资金管理办法》，解决了专项维修维修资金收取的法律问题； ⑶对《城市房屋权属登记办法》进行修订； ⑷建设部还十分重视物权法实施前后管理的衔接问题。一方面加强对拆迁计划执行情况的督察，下发了《关于进一步加强城镇房屋拆迁管理工作的通知》，要求各地严格执行已确定的2007年城镇房屋