公允价值计量投资性房地产的财务影响——以金融街为例.pdf

016年第3期中旬刊 时 代金融 2 NO.3，2016 （总第618期） TimesFinance 公允价值计量投资性房地产的财务影响 ———以金融街为例 徐柏青 （ 上海交大安泰经济与管理学院，上海 200030） 【摘要】本文首先剖析了金融街采用公允价值模式计量投资性房地产的真实动机和原因，并通过对金融街更改会计政策前后财务状况的 对比分析，揭示了公允价值计量投资性房地产的财务影响，并建议投资者对以公允价值计量投资性房地产的房地产企业进行财务分析时应加 以调整，区别对待。 【关键词】公允价值 房地产 财务影响 金融街 一、引言 要利用公允价值计量模式对财务报表的利好影响来缓冲这种下滑 现 —投 趋势。 行的《企业会计准则第3号—— 资性房地产》颁布于2006 年，这意味着，企业持有的用于赚取租金或资本增值的房地产，即投 此外，金融街在2008年有大规模融资的计划，包括股权融资和 资性房地产，可以根据企业的实际情况选用成本或者公允价值进行 和债权融资。2008年，公司股东大会通过了10亿元短期融资券的融 后续计量。准则颁布后的第四年选择公允价值模式计量的企业比例 资方案并获中国证监会的有条件通过。2008年1月，公司实施了公 仅占3%，大多数企业对公允价值模式持有一种观望态度。而作为受 开发行股票方案。由此看来，公司有动机通过对投资性房地产采用 该准则影响最大的商业地产企业金融街控股股份有限公司（金融 公允价值计量属性提升企业的相关财务指标，提升资产价值、净利 润，改善资产负债率，有利于其通过增发股票和债券进行融资，帮助 街），则在准则实行的第二年就宣布从2008年1月1日起，对公司 拥有的投资性房地产采用公允价值进行后续计量。 企业进行更好地融资。 金融街是一家以商务地产为主业的公司，商务地产比例超过 三、会计政策变更的财务影响分析 70%，与主攻住宅的房地产企业不同，金融街的多数房地产被划为投 （ 一）公允价值计量投资性房地产对资产负债率的影响 资性房地产，而不属于存货。所以，金融街选择在投资性房地产计量 方面转变会计政策，对其财务报表的影响更为显著。 金融街转变会计政策之后，投资者难免担忧，认为金融街的做 金融街的资产负债率2008年以前一直保持在65%左右，而在 法有失稳健，财务数据水分比较大。本文旨在通过分析金融街会计 2008年，忽然降到了46%。资产负债率的忽然改善是得益于使用公 政策转变的动机和由此带来的财务影响以及后续持续的对业绩的 允价值计量投资性房地产的政策变更。之前提到的金融街在2008 影响，试图回答投资者是否需要区别对待以公允价值计量投资性房 年的债权融资计划可能是企业选择会计政策变更的动因，也进一步 地产的房地产企业，在投资决策时是否需要特殊关注或者调整某些 得到印证。 项目。 （二）采用公允价值模式对利润表的影响 二、金融街以公允价值模式计量投资性房地产的原因分析 1.公允价值变动损益。在转变会计政策之前，公司的公允价值 （ 变动损益发生额几乎可以忽略不计。但是采用公允价值计量模式 一）变更会计政策的官方解释 金融街在会计政策变更公告中称原因有二，一是采用公允价值 后，需要每年对房地产价值进行重估，公允价值与账面价值的差额 对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的成熟方法；二是公 计入公允价值变动损益。2009年后，公允价值计量模式对利润总额 允价值模式具有可操作性。