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丽江项目定位报告 汇报框架 整体思考 全球格调旅游雪山圣水度假乐园 整体愿景 市场分析 首期定位 整体愿景 国际皇家马术俱乐部 世界民族艺术乐园 升级丽江旅游调性\ 世界名马之都 \ 丽江旅游升级里程碑\ 世界民族艺术融合大乐园\ 丽江新城市名片\ 未来运营整合上市 惊艳丽江 礼遇中国 全球格调旅游雪山圣水度假乐园 整体愿景 规划依据：全国最高端皇家马术俱乐部。创造全国之最，丽江城市文化名片、中国马术文化名片、全国首家体验式乐园。 全国最大的马术俱乐部 中国最大的艺术展示交易平台 全国最大的客栈集群 世界民族文化聚集地 最全的云南美食盛宴 国际级免税购物体验 国家5A级旅游目的地 四季花海 草甸生态湿地 高原牧场 高山植物园 农耕文化园 低碳观光产业园 景观大道 整体思考 整体愿景 市场分析 首期定位 全球格调旅游雪山圣水度假乐园 市场分析—丽江城市背景 市场分析—丽江市城市背景 一、年平均供应量约86.8万方 二、年平均销售量约39万方 三、旅游地产6个，年供应量约9万方，年销售量约3万方 四、旅游地产均价约13875元/㎡，古城片区均价约7050元/㎡，玉龙新城约5000元/㎡ 五、旅游地产销量最好是金茂雪山语，累计销量约4万方;古城区上瑞柏华，累计销量约14万8千方；玉龙县城丽水山川，累计销量约7万方。 市场分析—丽江市城市背景 目前丽江楼市的发展方向，是向北市区发展，南市区在丽江较为冷淡，被本地人视为“鬼城”，北市区被视为“富人区”，但因为雪山的关系，北市区目前政府开发均很慎重，不轻易允许进行开发。 目前丽江在售的别墅项目，都是位于北市区，包括丽江瑞吉别墅、丽江别院、云门项目、金茂雪山语等，包括丽江的星级酒店集群，也是在北市区。 南市区大部分是刚需项目为主，目前空置率较高，并不为本地人所接受，主要是因为周边无旅游资源，丽江市旅游是第一收入，无旅游资源就无人气，也就无人居住。 南市区 北市区 古城 本案 市场分析—丽江市城市背景 2014年1至11月，丽江共接待海内外游客2469.92万人次，比去年同期增长29.45%。 旅游业总收入预测343.58亿元人民币，比去年同期增长31.79%。 数据来源：丽江市旅游局 注:1、统计局统计人数为入境丽江人数总和，非纯旅游人数。 2、2013去玉龙雪山人数约300万人。 市场分析—丽江市城市背景 丽江旅游消费数据： 1、根据游客访谈估算，丽江主要消费在餐饮、住宿、景区和土特产，景区除雪山外，游客很不愿意去收费景点。 2、除去将丽江作为旅游中转站的客户，以丽江作为旅游目的地的游客平均旅游时间约3-4天，个人消费约2000-3000元。 市场分析—丽江市城市背景 酒店类别 数量 床位 经营状况 　 正常营业 停业 星级酒店 291 30000 258 33 特色民居 132 12449 　 　 非星级酒店 1992 88034 　 　 丽江住宿产品占比： 2014年1-10月星级酒店入住率统计 月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 平均入住率 　 星级 一星 14.12% 29.98% 35.27% 32.59% 33.07% 34.20% 50.70% 41.70% 24.42% 32.03% 32.81% 二星 28.25% 46.60% 54.57% 46.26% 47.88% 48.72% 68.73% 65.70% 49.96% 51.84% 50.85% 三星 24.33% 53.89% 49.60% 55.15% 56.82% 64.05% 83.48% 74.54% 55.23% 58.61% 57.57% 四星 33.02% 54.92% 41.14% 52.33% 58.54% 51.51% 77.68% 67.48% 55.66% 61.10% 55.64% 五星 37.19% 31.35% 58.89% 62.38% 64.36% 59.07% 78.14% 78.43% 67.31% 79.40% 61.65% 平均 27.38% 43.35% 47.89% 49.74% 52.13% 52.11% 71.75% 65.57% 50.52% 56.60% 51.70% 数据来源：丽江市旅游局 丽江近年来城镇居民人均可支配收入稳步上升，收入增速基本保持在10%以上。 【居民收入】丽江近年来城镇居民人均可支配收入稳步上升，收入增速基本保持在10%以上。 市场分析—丽江市城市背景 市场分析—丽江市城市背景 国内丽江直飞航班 国际 港澳台直飞航班 丽江国内外航线 1、目前已有24家国内外航空公司在丽江经营39条航线。 2、丽江近年来航线和航班在不断增加，逐