县城综合体营销策划报告200941225403900.ppt

价格定位是整个定位的核心，将直接影响整个楼盘的销售和后期的经营，先期客户支持率？ 价格定位的依据是什么？ NO.08 4 商业地产理念 认为： ◆ 第一需要时间，任何市场的发育都需一个培育过程； ◆ 第二需要开发商、经营管理者、业主、经营户多方共同努力； ◆ 第三需要消费者认可，按市场需求配置资源，满足消费者心理和需求； ◆ 第四需要政府必要的引导和政策扶持。 培养和繁荣商业是一项艰巨而又长期的工作 理 念 一 要解决好运营和管理的问题。每个商业的发展繁荣都有一个市场培育过程，没有专业运营公司对市场的统一运营、策划和推广，市场很难培育好，或者要走很多弯路，或者要花费更长时间。 理 念 二 面对众多分散的产权人，要想方设法引导他们达成“统一选择专业运营机构、统一委托经营”的共识，由专业的商业经营管理公司对商业体进行全面的商业发展规划。 业主要积极采取各种方式培育商业广场的发展，如采取降租的办法，通过“业主让利到商户，商户让利到顾客”的策略，鼓舞商户经营士气，提升消费者人气指数。 利用节庆日经常性地举办多类型、多样式的文化娱乐动，提升商业广场的人气，吸纳足够的人流来商业广场消费。 为部分行政部门提供利民办事区，提高商业广场人气（如交电费、交水费、冲公交IC卡、煤气IC卡、联通、电信、移动服务厅等） 理 念 三 龙头商家在业内具有非常大的号召力，具有吸引消费者的凝聚力，尽量将高楼层整体出租给龙头商家，以龙头商家为商场经营的主体，发挥龙头大商家的名牌效应，将低楼层作为龙头商家的辅营区分割租售。这样的销售方式可以达到最高的收益，而且是双赢的收益，同时可以建立小商家及投资者的信心，增强商场的抗市场风险能力。 加大招商力度，注重龙头商家 理 念 四 最大限度争取优惠政策。充分争取国税、地税、工商管理等政策的优惠，降到管理、经营成本，在调查中，广大经营者要求在市场培育期3-5年内，政府继续实行零收费政策，采取放水养鱼方式进一步缓解经营者压力,予以支持商业广场的经营与发展。 加强引导，积极发挥政府对市场的调控作用 积极搭建商业平台。利用自身优势，整合资源，在商业广场前搭建各种宣传和商业氛围平台。如在商业广场建设过程中，可为政府搭建一些有关活动场地，为商业广场制造商业氛围。这样不仅为商业广场增添了人气，也有效展示了商业广场的形象。 理 念 五 圈子与定位：差异化决定出路 商业地产开发切忌盲目追求高定位, 切忌首期开业租金过高，否则导致养铺期商户店里的商品价格偏高，直接影响销量，商户利润下滑,养不住商户门庭冷落。“先商业再地产”，“先炒商再炒铺”的开发原则，就是强调要重视商业物业所属商圈与相应的城市规划，定位明晰才有可能寻得出路乃至觅得真金。 理 念 六 特色先行可持续性业态发展 任何商业物业，都不可避免的处于一个大的生活圈子内，无论是购物还是餐饮、休闲、娱乐功能，都是一个大的生态群。只有业种、业态“相生”而不“相克”，整体功能分区和规划布局能够相互支持、配套、补充，才有可能使整个物业生态群良性发展。 一个成熟的商业地产发展趋势必然是在结合区域特色和商圈属性的基础上，业态组合必须形成完备和特色的结合体。 THE ENDTHANKS 感谢聆听！ THANK YOU FOR WATCHING! 放映结束 欢迎批评指导！！ THE ENDTHANKS 瑞丰和中国（昆明）地产顾问有限公司 RAYFULL PROPERTY SERVICE Page 攸县万代国际项目 沟通汇报报告 2009.4.20 1 项 目 特 征 初 探 项目建设过程概况 01 ◆ 负一层土方已挖掘完工 ◆ 地基部分已完成约三分之一的工程 ◆ 目前无《施工许可证》 ◆ 开发商承诺280天封顶 ◆ 开发商准备超规划建设（原规划16层 现准筹备建25层） ◆ 计划在六月份开盘（以商业为主） 项目的建设周期短（仅280天封顶断水），各方面的准备工作需要做详细的 计划，项目的过程控制工作衔接对于控制市场风险具有战略性意义。 02 项目过程控制 项目营销重要节点： 开盘日 主体封顶 交房入住 根据各节点和销售要求加插营销活动， 如：产品发布会、销售中心、样板房正式开放、 商会会所落成典礼等。 万代国际商业广场位于攸县 建设南路与新城路交汇的黄 金三角，与湘东大市场为一 体有着很好的形象展示面。 03 项目形象面展示 思考： 建议慎重考虑项目商业广场的主入口设置并与湘东大市场整体相匹配 作为以商业为主力开发导向 的物业，道路通达性至关重 要，有效的聚散消费人流， 保证商业项目持续经营。 04 项目微循环交通组织 至湘东大市场 思考： 项目作为湘东大市场